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경기 남양주시 다산지금로 146번 길 117에 위치한
다산 펜테리움 리버테라스2 7505동 603호가 의정부지방법원 본원에서 경매에 부쳐집니다.
사건번호는 2024타경77181, 감정가는 8억 3,000만 원, 최저입찰가 역시 동일한
100% 진행의 1회 차 신건 물건입니다.
이번 글에서는 해당 부동산의 입지, 권리관계, 시세 흐름, 입찰 전략까지
입찰자 관점에서 하나하나 짚어보겠습니다.
1. 다산신도시 신축급 대단지의 안정된 수요
해당 아파트는 2019년 6월 준공된 다산 펜테리움 리버테라스 2 단지에 위치한
전용 84.95㎡(약 25.7평), 30층 중 6층 물건입니다.
총 15개 동, 1,304세대로 구성된 대단지이며, 남양주 다산신도시 내에서도
조망, 공원 접근성, 학군, 인프라가 균형 잡힌 입지로 꼽힙니다.
도보권에 다산한강초, 다산한강중이 위치하고 있어
자녀 둔 실거주자에게는 큰 장점이며,
인근에 편의점, 병원, 카페 등 생활 상권도 잘 갖춰져 있습니다.
자차 이동 시 강변북로, 외곽순환도로, 북부간선도로 진입이 수월하고
버스를 통해 별내, 구리, 서울 강동권 접근도 가능합니다.
2. 소멸되는 권리와 인수되는 권리
이번 사건은 임의경매로, 채권자 한화생명이 2023년 1월 10일 설정한
근저당권을 실행하여 경매를 신청한 케이스입니다.
해당 권리가 말소기준등기이며, 이후 가압류 및 경매개시결정은 모두
말소기준일 이후 설정된 권리이므로 모두 말소 예정입니다.
- 소유자 겸 채무자: 서 OO
- 말소기준권리: 2023.01.10 한화생명 근저당권
- 이후 권리: 다수의 가압류 및 경매개시 결정 → 전부 말소
※ 등기부상 인수할 권리는 없으며,
※ 근저당 외 권리 역시 매수인에게 인수되지 않습니다.
● 권리 분석상 매우 안전한 구조
3. 점유관계
현황조사서 및 전입세대 열람결과,
2020년 5월 6일 서OO(채무자 겸 소유자)가 단독 전입해 있으며
그 외 전입자, 임차인, 확정일자, 배당요구는 모두 없는 상태입니다.
현장 조사 시에는 폐문 부재로 점유자와 면담은 되지 않았지만,
현황상 실거주 중인 채무자 본인의 단독 점유 상태로 보이며,
추가 협의가 어렵더라도 인도명령 신청만으로 명도 가능성 매우 높음으로 평가됩니다.
- 전입: 소유자 본인 단독
- 확정일자/배당요구: 없음
- 관리비: 약 200만 원 체납 추정 (관리사무소 확인 요망)
※ 임차인 없음 + 채무자 실거주 추정
※ 명도 리스크도 낮은 편
4. 시세 및 낙찰가 예측
2024년 말 2025년 초 실거래가에 따르면,
동일 평형대는 8억 3,000만 원 ~ 8억 7,500만 원에 거래되고 있으며,
본건 감정가는 시세와 비슷하게 책정되어 있습니다.
- 최근 실거래가(전용 25평): 8.3억 ~ 8.4억
- 감정가: 8억 3,000만 원
- 전세가: 4.5억 ~ 5.5억 (전세가율 약 67%)
- 공시가격: 약 5억 5천만 원
※ 현재는 유찰 전 신건 물건이므로, 입찰자가 많을 경우 실거래가 수준의 낙찰 가능성도 있으며
※ 1회 유찰 시(2회 차 70% = 약 5억 8천만 원대) 낙찰 메리트는 크게 증가할 수 있습니다.
5. 입찰 전략 및 자금 계획
- 입찰보증금: 8,300만 원 (감정가의 10%)
- 남양주: 비조정지역 → LTV 최대 70% 가능
- 예상 대출한도: 약 5억 8천만 원
- 예상 낙찰가: 8.1억 ~ 8.3억 사이
- 전세 활용 시 실투자금: 약 2.5억 ~ 3억
대출 조건은 개인 DSR, 기존 대출 여부 등에 따라 조정되며
전세 활용 시 갭투자 수익률도 확보 가능한 구조입니다.
다만, 실거래가와 유사한 감정가 책정으로 1회 유찰을 노리는 전략도 충분히 고려할 수 있습니다.
결론 – 리스크 낮고 실거주 수요 많은 신건 경매
이번 경매는
● 2019년 준공된 신축급 대단지
● 다산 리버권역의 준중심 입지
● 등기 깔끔 / 인수 없음 / 점유 명확
● 실거래가 수준 감정가
● 유찰 시 낙찰 메리트 상승 기대
입찰을 고려한다면
명도계획, 대출 가능 여부, 현장 실사 등 실무적 준비를 함께 갖추어야 할 것이며
보수적인 입찰 전략으로 1회 유찰 후 진입도 좋은 전략이 되겠습니다.