래미안퍼스티지 급매, 래미안퍼스티지 경매, 2023타경117338

'반포 래미안퍼스티지’라면 강남에서도 손꼽히는 프리미엄 단지입니다. 그런데 이 아파트가 경매로 나왔다면? 그것도 권리 깨끗하고 명도 걱정 없는 상태로 말이죠. 실거주자든 투자자든 이 기회를 놓치면 아쉬울 수밖에 없습니다.

이 물건이 실제로 입찰해 볼 만한 가치를 지니고 있는지, 낙찰받았을 때 인수해야 할 권리는 없는지, 명도 과정에서 불확실한 점은 무엇인지 등, 경매 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 요소들을 하나씩 짚어보며 분석해 보겠습니다. 단순히 금액만 보고 접근하기보다는, 입지와 시세, 권리관계, 점유 상태까지 종합적으로 고려해 신중하게 판단하여야겠습니다.

1. 기본 물건 개요

• 소재지: 서울특별시 서초구 반포대로 275, 128동 26층 2602호 (반포동, 래미안퍼스티지)
• 전용면적: 84.93㎡ (약 25.69평)
• 대지권 면적: 42.3503㎡ (약 12.81평)
• 건축 연도: 2009년 7월 사용승인
• 감정평가액: 3,500,000,000원
• 최저매각가격: 3,500,000,000원 (100%)
• 매각기일: 2025년 4월 3일 예정
• 현재 점유 상태: 채무자 및 배우자 점유 중 (임차인 없음)
• 경매 유형: 임의경매 (채권자: 두리에이엠씨대부(주) 외 2인)

2. 입지 분석

1) 교통 인프라

• 지하철 접근성: 9호선 신반포역 도보 약 2분 (약 150m), 3·7·9호선 고속터미널역 도보 약 10분
• 도로 접근성: 반포대로, 올림픽대로, 강변북로 진입 용이, 강남·서초권 진출입 수월

2) 생활 편의시설

• 쇼핑/상업시설: 신세계백화점 강남점, 파미에스테이션, 뉴코아아웃렛 등 풍부한 상권
• 자연환경: 반포한강공원, 서래섬, 서리풀공원 도보 접근 가능
• 공공·의료시설: 강남성모병원, 반포2동 행정복지센터 인근

3) 교육환경

• 초등학교: 계성초, 서울잠원초
• 중학교: 반포중, 신반포중, 세화여중
• 고등학교: 세화고, 세화여고, 경문고 등 강남 명문 학군 형성

4) 단지 및 투자 특성

• 브랜드: 삼성물산 시공, 2009년 준공, 총 2,444세대 대단지
• 시설 및 구조: 철근콘크리트, 31층 중 26층, 지역난방, 전용 84.93㎡ 실용평형, 주차 4,300대 이상
• 전세 시세(2025년 3월 기준): 약 14.7억 ~ 17.5억
• 매매 시세(2025년 2월 기준): 약 41.0억 ~ 44.9억

3. 권리 분석

2023 타경 117338 사건의 경우, 분석 결과 인수해야 할 권리는 없습니다.

모든 등기부상 권리(근저당권, 가압류 등)는 말소기준권리인 농협은행 근저당권(2017.11.30) 이후에 설정된 것으로, 경매 낙찰 시 모두 소멸됩니다.

임차인도 존재하지 않으며, 점유자 역시 소유자 본인과 배우자이므로 대항력 있는 점유자도 없습니다.

결론적으로, 본 건은 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리관계의 물건입니다. 따라서 낙찰 후 추가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1) 등기부 권리 분석

• 소유자: 정OO
• 말소기준권리: 농협은행 근저당권 (2017.11.30)
• 이후 설정 권리:
  • 두리에이엠씨대부, 해드림에너지, 이엠비 등 근저당권자 다수
  • 시윤에이디, 이영숙, DSP이엔지 등 가압류, 강제경매 다수

→ 모두 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 시 소멸 예정

2) 임차인 및 점유 관계

• 임차인 없음 (세대열람 및 현황조사 결과)
• 점유자: 소유자 본인과 배우자 거주 중

3) 소멸되는 권리

• 농협은행 근저당권 외 모든 근저당권 및 가압류, 경매개시결정 등

4) 인수되는 권리

• 없음. 점유자는 소유자 본인으로 명도 소송 가능성 낮음

※ 모든 등기부상 권리는 말소기준권리(2017.11.30) 이후 설정된 것으로 낙찰 시 모두 소멸되며, 임차인도 존재하지 않아 인수해야 할 권리는 없습니다. 낙찰 후 추가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

5) 위험 요소

• 별도 인수 권리 없음 → 안전성 높음
• 다만, 낙찰 후 소유자 명도 협의 필요 가능성 존재

4. 입찰 전략

1) 유리 요소

• 서초구 반포동 내 최고급 아파트, 생활/교통/교육 3박자 완비
• 권리 깨끗, 임차인 없어 명도 부담 없음
• 단지 규모 크고, 실거주·임대 모두 선호도 높음

2) 주의할 점

• 감정가 그대로 최초 매각 예정으로 경쟁자 많을 가능성 높음
• 과거 유찰 없이 바로 매각되는 경우 많음 → 낙찰가 대비 수익 분석 필요

5. 결론 

• 2023 타경 117338 사건은 실거주와 투자 모두 적합한 고급 아파트
• 권리관계 매우 안정적이고, 명도 부담 없음
• 반포 래미안퍼스티지 84㎡ 매물 중 최근 낙찰가 기준 약 36.5억~39억 수준으로 입찰가 설정 가능

👉 추천 입찰가: 36.5억 ~ 38.5억 원

※ 현장 방문 및 시세 변화 감안한 전략 수립 권장

※ 본 자료는 참고용으로, 입찰 전 반드시 직접 법원 서류와 현장 확인 필수