분당구 서현동 동아아파트 경매, 효자촌 동아아파트 46평형 경매 2024타경54749

 

천당 아래 분당, 성남시 분당구 서현동에 위치한
효자촌 동아아파트 201동 19층 1902호가 수원지방법원 성남지원에서 경매에 부쳐집니다.
사건번호는 2024타경54749, 감정가는 14억 9,000만 원이며,
1회 유찰되어 현재 **최저입찰가 10억 4,300만 원(70%)**으로 진행됩니다.

이번 글에서는 본건의 입지, 권리분석, 시세 흐름, 점유 현황 및 명도 이슈,
그리고 실제 입찰 전략까지 실전 입찰자 시각에서 상세히 분석해보겠습니다.

1. 입지 - 서현동 중심, 교육·생활·녹지 삼박자 갖춘 효자촌 아파트

효자촌은 성남시 분당구 서현동에 위치한 중대형 평형 위주 단지로,
총 648세대 규모의 15개 동으로 구성된 아파트입니다.
이번 경매물건은 201동 19층, 전용 128.28㎡(약 38.8평) 세대로,
해당 단지 내에서도 선호도 높은 고층세대입니다.

서현동은 분당 내에서도 중심 생활권으로,
단지 바로 앞에는 양영중학교, 서당초, 서현중이 도보권에 있고
분당서현고, 대진고 등 고등학교까지 학군 접근성이 탁월합니다.

생활 인프라도 뛰어나며,
E-마트, 킴스클럽, 삼성플라자, 분당제생병원 등 핵심 시설들이 도보권에 있습니다.
서현역과의 접근성도 좋아 대중교통 이용도 편리한 편이며,
율동공원, 중앙공원 등 대형 녹지시설도 가까워 주거 만족도 높은 지역입니다.

2. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

본건은 (주)올바름캐피탈대부가 신청한 임의경매로,
말소기준등기는 2023년 4월 7일자 근저당권입니다.
이후 설정된 임의경매 개시결정은 말소기준일 이후 권리로,
매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다.

• 소유자: 김OO (지분 1/2), 박OO (지분 1/2)
• 채무자: (주)유에스디씨
• 임차인 없음 / 전입세대 없음 (채무자만 전입)
• 확정일자 없음 / 배당요구 없음

📌 권리분석상 매수인이 인수할 권리는 없으며
📌 소유자가 점유 중인 것으로 조사되어, 명도도 원칙적으로 수월할 것으로 보입니다.

3. 시세 비교

국토부 실거래가 및 감정평가서에 따르면,
46 평형(전용 128.28㎡)의 최근 거래가는 아래와 같습니다.

• 2023.05: 14억 6,700만 원
• 2023.04: 13억 3,000만 원
• 2021.09: 15억 5,000만 원

또한, 전세가는

• 2024.02 기준: 약 8억 5,000만 원

현재 감정가 14억 9,000만 원은 시세와 유사하게 책정된 반면,
1회 유찰된 최저입찰가 10억 4,300만 원은 실거래 대비 3억~4억 원 저렴한 수준입니다.

👉 전세를 활용할 경우 실투자금은 2억 원대 후반으로 예상되며,
👉 실입주 또는 중장기 투자자 모두 접근 가능한 가격대입니다.

4. 점유 현황 및 명도 이슈

현황조사서 및 전입세대 열람에 따르면
현재 점유자는 **김OO(소유자)**이며, 타 전입자 및 임차인은 없습니다.

현장 방문 당시 폐문부재 상태였으며,
권리신고 안내문을 부착한 상태로, 실제 점유 여부는 불확실하나
현황상 임대차관계는 없는 것으로 확인됩니다.

📌 명도 리스크는 낮은 편이며,
📌 인도명령 절차를 통해 실거주 또는 전세 활용에 문제가 없을 가능성이 높습니다.

5. 입찰 전략 

• 입찰일시: 2025.04.07 (월) 오전 10시
• 입찰법원: 수원지방법원 성남지원 제5호 법정
• 입찰보증금: 1억 430만 원 (최저가의 10%)
• LTV 가능성: 약 40% 적용 예상 → 약 4억~4.2억 대출 가능
• 전세 활용 시 실투자금: 약 2억~3억 내외
• 예상 낙찰가: 11.3억 ~ 12.0억 수준 (83~88% 낙찰가율 가정)

서현동 내 30평대 이상 대형 평형은 공급이 적고 수요는 꾸준하기 때문에
실거주 중심의 입찰 수요가 많을 것으로 예상됩니다.
1회 유찰 후 진행되는 만큼, 경쟁률은 다소 낮을 수 있지만
2회차 입찰 특성상 보수적인 전략과 철저한 자금계획이 중요합니다.

6. 결론 – 입지 우수한 서현동 대형 평형, 시세 대비 가격 매력 있음

효자촌 201동 1902호는

● 분당 서현동 중심 생활권
●  학군·녹지·인프라 3박자
●  대형 평형 실거주 수요 탄탄
●  1회 유찰 → 3억 이상 저렴한 진입가
●  권리관계 명확 / 명도 리스크 낮음

 

실거주자 또는 갭 투자자 모두에게 안정적이고 메리트 있는 경매 물건이며,
특히 큰평형을 선호하는 분이라면 실입주 매물로 적극 고려해볼 만한 기회입니다.

 

입찰을 고려하신다면 반드시 현장 방문 및 관릴비 체납 확인, 점유자 실거주 여부 등을 확인하시기 바랍니다.