서울 마포구 대흥동 마포자이2차 84㎡경매, 2020타경54172

1. 사건 개요

• 사건번호: 2020타경54172
• 물건키워드: 서울특별시 마포구 서강대길 40, 101동 17층 1704호 (대흥동, 마포자이2차아파트)
• 물건종류: 아파트 (전용 84.95㎡)
• 가격: 감정가 1,650,000,000원 / 최저가 1,320,000,000원

2. 입지분석

마포구 대흥동 시가지 중심에 위치해 뛰어난 입지를 자랑합니다. 지하철 6호선 대흥역이 도보 약 2분(165m) 거리로 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 초등학교, 중학교, 근린공원, 병원, 상업시설이 골고루 분포되어 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 차량 이용 시 강변북로, 올림픽대로 접근도 용이하여 서울 주요 지역 이동이 편리합니다. 주변 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 조성되어 있으며, 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

• 소멸되는 권리: 본건의 말소기준권리는 와우에셋대부 설정 근저당권(2015.05.26)으로, 이에 후순위하는 모든 가압류 및 압류권리는 경매로 소멸합니다.
• 인수되는 권리: 등기부상 특별히 인수할 권리는 없으며, 임차인도 존재하지 않습니다. 관리비 등의 체납내역도 확인되지 않아 추가 부담은 크지 않습니다.

4. 점유 및 명도 리스크

현황조사서에 따르면 소유자 임창영이 점유 중인 것으로 확인됩니다. 폐문 부재로 실제 점유자를 만나지는 못했지만, 전입세대 열람결과 소유자의 가족(임두환)과 함께 거주하고 있는 것으로 확인됩니다. 소유자 점유 상태이므로 경매 낙찰 후 협의를 통한 자진 명도 가능성이 높으며, 강제집행 가능성은 낮아 보입니다.

5. 시세 분석

• 2025년 3월 실거래가: 약 19억 9,500만 원 ~ 20억 3,000만 원(2건)
• 2024년 8월 실거래가: 약 18억 3,500만 원(1건)
• 공동주택 공시가격(2024년): 10억 7,600만 원

현재 84㎡형 실거래가는 약 19억 5,000만 원 내외로 형성되어 있습니다. 최저매각가격은 시세 대비 30% 이상 저렴하지만, 현실적으로는 입찰 경쟁을 고려해야 하며, 최종 낙찰가는 시세 대비 약 75~80% 수준인 15억 5,000만 원 ~ 16억 원 선이 예상됩니다.

6. 입찰 전략 정리

• 입찰일시: 2025년 5월 7일 수요일 10:00
• 입찰장소: 서울서부지방법원 신관 209호

입찰 포인트

1. 최소 입찰가 설정: 최저가인 13.2억 원 기준, 보증금 1.32억 원 준비.
2. 현실적 낙찰 목표가: 18억 5,000만 원 ~ 19억 원.
3. 명도비용 최소화: 소유자 점유로 자진명도 협의 가능성 높음.
4. 자금 계획: 대출 활용 시 약 9억 3,500만 원 한도 가능.

경쟁이 치열할 것으로 예상되므로, 시세 대비 어느 정도 할인율을 감안한 적극적인 입찰이 필요합니다.

7. 총평

본건은 마포구 대흥동 주요 역세권 아파트로서 입지, 교통, 생활편의 시설 면에서 모두 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 소유자 점유로 인한 명도 리스크가 낮고, 추가 부담해야 할 관리비나 임차인 문제도 없어 안정성이 높습니다.

최저가 대비 시세차익 기대는 여전히 유효하나, 현실적으로는 입찰경쟁으로 인해 낙찰가가 상당히 상승할 가능성이 있습니다. 따라서 15억 중반대 이상의 자금 여력을 확보하고, 자금 계획을 철저히 세운 후 신중히 입찰에 임해야 할 것입니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 투자 및 실거주 모두를 고려할 수 있는 우량 경매 물건으로 평가할 수 있습니다.