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1. 등기부 권리 분석
본 물건의 말소기준권리는 2016년 10월 13일 한국씨티은행 근저당권 (채권최고액 3억6천만 원)입니다. 이 등기 이후에 설정된 모든 권리는 경매로 소멸되며, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보하게 됩니다.
| 등기순위 | 등기일 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 말소 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 갑구(3) | 2007.08.20 | 소유권이전 | 김OO | 850,000,000 (매매) | 존속 |
| 을구(11) | 2016.10.13 | 근저당권 | 한국씨티은행 | 360,000,000 | 말소기준권리 |
| 을구(12) | 2017.10.13 | 근저당권 | 한국씨티은행 | 180,000,000 | 말소 대상 |
| 을구(13) | 2019.04.04 | 근저당권 | 한국씨티은행 | 120,000,000 | 말소 대상 |
| 갑구(8) | 2024.02.16 | 강제경매개시 | 박OO | 500,000,000 | 말소 대상 |
| 갑구(9) | 2024.06.04 | 강제경매개시 | 김OO | 58,746,462 | 말소 대상 |
| 갑구(10) | 2025.01.02 | 임의경매개시 | 한국씨티은행 | 462,330,611 | 말소 대상 |
등기상 총 6건의 권리가 존재하며, 모두 말소기준등기 이후에 설정된 권리로 경매를 통해 전부 소멸됩니다. 낙찰자 입장에서는 권리관계 상 인수할 채무나 위험이 없습니다.
2. 채권총액 및 경매진행 경과
- 총 채권액: 약 66억 원 이상
- 다수의 근저당 + 강제·임의경매 중복 → 채권자의 회수 압박 강함
- 실제 낙찰가가 감정가에 못 미칠 경우 일부 채권자는 배당 미달 가능
3. 임차인 및 점유자 권리분석
- 전입세대: 김OO (채무자 본인)
- 임차인 없음, 보증금 인수 없음
- 폐문 상태로 점유 미확인 → 그러나 전입자와 소유자 일치
4. 결론: 매우 안정적인 권리구조
- 인수해야 할 권리 전혀 없음
- 대항력 있는 임차인 없음 → 명도소송 부담 없음
- 깨끗한 소유권 확보 가능
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