미사강변신도시 베라체 경매, 6억대 미사강변 아파트, 2024타경58635

서울과 가까운 경기도 하남시.
그중에서도 실거주 만족도가 높은 미사강변도시의 대단지 아파트가 경매에 나왔습니다.

감정가 8억 9,400만 원에서 한 차례 유찰되어
현재 최저가는 6억 2,580만 원으로 조정된 상태입니다.

단지 규모, 교통, 학군, 생활편의시설 모두 갖춘 입지이면서
권리관계도 깔끔하고 점유도 명확한 안전한 물건입니다.

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1. 물건 개요 

• 사건번호: 2024타경58635
• 소재지: 경기 하남시 풍산로 270, 미사강변도시 베라체 201동 1905호
• 건물면적: 84.86㎡ (전용 25.67평)
• 대지지분: 49.99㎡
• 건축년도: 2015년 5월
• 건물층수: 20층 중 19층
• 난방방식: 지역난방 (열병합)
• 매각기일: 2025년 3월 31일(월) 오전 10시
• 입찰법원: 수원지방법원 성남지원
• 감정가: 894,000,000원
• 최저가(2회차): 625,800,000원
• 입찰보증금: 62,580,000원 (10%)

‘베라체’ 단지는 총 8개 동, 615세대로 구성되어 있으며
이번 물건은 고층(19층) 남향 세대로 조망도 좋은 편입니다.

주차는 742대로, 세대당 1.2대 이상 확보되어 있으며
단지 관리 상태도 양호한 것으로 평가됩니다.

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2. 입지 및 생활환경 

이 단지는 미사강변도시 중심부에 위치하고 있어
자차와 대중교통 접근성 모두 우수합니다.

• 5호선 미사역 도보 이용 가능
• 강변북로·올림픽대로 진입 쉬움
• 망월초, 강동중, 미사강변고 등 학군 우수
• 중심상업지구 인접 → 생활 인프라 매우 발달

미사강변도시는 신도시 중에서도
서울 접근성과 브랜드 아파트 밀집도가 높은 지역으로
지속적인 전세수요와 매매수요가 이어지는 지역입니다.

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3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

• 소유자: 권OO
• 말소기준등기: 2015.07.15 (우리은행 근저당권)
• 이후 설정된 근저당권, 전세권, 임의경매 모두 말소 대상입니다.

전세권자이자 경매신청인인 (주)더자산관리대부가
보증금 1,000만 원에 전세권을 설정했지만,
이는 말소기준등기 이후 설정된 권리로 모두 말소됩니다.

👉 매수인이 인수할 권리는 없음
👉 등기부상 완전히 정리된 안전한 물건

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4. 점유관계 

• 전입자: 권OO (소유자 본인)
• 기타 세대 없음
• 현장 확인 시 폐문 부재

전입세대 열람결과 및 주민등록등본을 기준으로
해당 세대에는 채무자 외에 거주자 없는 것으로 확인됩니다.

임차인이 없고, 소유자 본인 점유 상태로 추정되므로
낙찰 후 인도명령 등을 통해 비교적 원활한 명도 가능성이 높습니다.

단, 관리비는 약 200만 원 가량 체납된 상태이며
이는 매수인이 부담할 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

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5. 시세 분석 

실거래가 (2025.02)	895,000,000 ~ 900,000,000원
감정가	894,000,000원
최저매각가 (2회차)	625,800,000원
전세가 (2025.02)	약 550,000,000원
공시가격 (2024년)	551,000,000원

현재 시세 대비 약 2억 5천만 원 저렴한 수준이며
전세가율도 85% 이상으로 높기 때문에
전세를 활용한 투자도 충분히 고려해볼 수 있습니다.

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6. 자금계획 및 투자전략

• 비조정지역 → LTV 70%까지 가능
• 입찰보증금: 6,258만 원
• 예상 낙찰가: 6.6억 ~ 6.8억 추정 또는 그 이상
• 대출한도: 약 5.6억 (입찰가의 90% 수준, DSR 반영 시 조정됨)

전세를 활용할 경우 실투자금은 7천만 원 내외로도 가능하며,
자금 부담을 최소화한 갭투자도 유효한 전략이 될 수 있습니다.

다만 대출 시 개인 조건(DTI, DSR 등)에 따라 달라지므로
입찰 전 은행 상담을 통해 정확한 한도 확인이 필요합니다.

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7. 결론 

하남 미사강변도시 중심 입지에 위치한 브랜드 아파트
고층, 깔끔한 권리, 명확한 점유 상태까지
경매물건 중에서도 안정성과 수익성 모두 우수한 사례입니다.

가격도 1회 유찰로 시세보다 크게 낮아졌기 때문에
실거주 목적으로든, 전세를 활용한 저위험 투자로도
충분히 매력 있는 선택지가 될 수 있습니다.