서초구 내곡동 더샵포레 경매, 서초더샵포레 경매 2024타경120478

서울 서초구 헌릉로8길 58, 서초더샵포레 114동 6층 601호가
서울중앙지방법원에서 경매에 부쳐집니다.
사건번호는 2024 타경 120478, 감정가는 15억 2,000만 원,
현재 1회 유찰된 상태로, **최저입찰가는 12억 1,600만 원(80%)**입니다.

내곡동 신축급 단지로 실거주 선호도가 높으며,
채무자 실거주 중인 물건으로 명도 리스크가 낮고, 권리도 깔끔한 상태입니다.

이번 글에서는 해당 물건의 입지, 권리, 시세 흐름, 그리고 입찰 전략까지
실전 입찰자의 관점에서 자세히 분석해 보겠습니다.

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1. 입지와 단지 – 내곡동 핵심, 학세권 + 공세권 입지

서초더샵포레는 서울 서초구 내곡동 411번지에 위치한 총 1,264세대 규모의 대단지 아파트입니다.
해당 세대는 전용면적 84.81㎡(약 25.65평), 6층에 위치하고 있으며
2014년 8월 준공된 비교적 신축에 가까운 단지입니다.

단지는 포스코건설이 시공했으며,
청계산입구역(신분당선)과 차량 3분 거리로 교통접근성도 우수합니다.
도보권에 서울언남초(118m), 내곡중학교(694m), 언남고등학교가 위치하며
내곡천·양재천 등 녹지환경과 근린공원이 인접해 학세권+공세권+역세권 입지를 고루 갖췄습니다.

단지 규모, 시공사, 입지 모두 양호한 편으로 실거주 선호도가 높은 아파트입니다.

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2. 권리관계 – 말소기준 이후 권리 전부 소멸, 인수 위험 없음

해당 물건은 임의경매로, 채권자는 두리에이엠씨대부(주)이며,
감정평가서와 등기부에 따르면 말소기준등기는 2014년 11월 17일 자 농협은행 근저당입니다.

이후 설정된 대출(두리에이엠씨대부, 비엔케이캐피탈) 및
압류, 교부청구 등 일체의 권리는 말소기준일 이후 권리로, 낙찰 시 전부 말소됩니다.

• 채무자: 박OO (공동소유자: 이OO)
• 소유자 점유 (임차인 없음)
• 전입세대 확인 결과 소유자 단독 전입
• 확정일자 및 배당요구 없음

📌 따라서 매수인이 인수할 권리는 전혀 없으며,
📌 채무자 실거주로 명도 리스크도 낮은 물건입니다.

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3. 시세 및 낙찰가 예측 – 1회 유찰로 12억 초반대 입찰 가능

2024~2025년 국토부 실거래가에 따르면,
동일 단지 전용 84㎡형 세대는 다음과 같은 수준에서 거래되고 있습니다.

• 2025년 2월: 15억 9,000만 원
• 2024년 12월: 15억 5,000만 원
• 2024년 9월: 15억 거래 2건

전세가는 2025년 3월 기준 약 6.3억8.8억까지 분포되며
전세가율은 약 5055% 수준입니다.

현재 최저입찰가 12억 1,600만 원은 실거래가 대비 약 3억 이상 낮은 수준이며
낙찰가율 평균 88~92%를 고려할 때,
예상 낙찰가는 13억 중후반대 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

단, 유찰 직후 입찰이므로 경쟁률이 낮다면
12억 후반~13억 초반에서도 낙찰 가능성이 있습니다.

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4. 입찰 전략 및 명도 – 실거주 접근에 최적, 리스크는 낮다

• 입찰일: 2025.04.02 (수) 오전 10시
• 입찰법원: 서울중앙지방법원 제4별관 211호
• 보증금: 1억 2,160만 원 (최저가의 10%)
• LTV 적용: 조정대상지역 9억 초과 → 약 40% 예상
• 대출가능 금액: 약 4.8억 ~ 5억 내외

현재 점유자는 채무자 겸 소유자 본인으로,
확정일자·전입·임대차계약도 없으므로 인도명령을 통한 명도 가능성이 매우 높습니다.

다만 체납 관리비 여부는 관리사무소 확인이 필요하며,
채무자의 자진퇴거 여부를 사전에 확인해 두면 입주 준비에 도움이 됩니다.

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결론 – 신축급 아파트, 권리 깨끗한 실거주용 유찰 매물

서초더샵포레 114동 601호는
✔️ 신축급 대단지 / 포스코건설 시공
✔️ 학군 + 녹지 + 역세권 입지
✔️ 소유자 점유 / 인수권리 없음
✔️ 실거래가 대비 약 3억 낮은 입찰 기회

실거주 목적 매수자나 장기보유 투자자 모두에게
안정적인 입찰 대상이 될 수 있는 물건입니다.

1회 유찰 이후 2회 차로 경쟁률이 상대적으로 낮을 가능성도 있어
적극적인 입찰 전략으로 진입해 볼 만한 타이밍입니다.

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※ 본 글은 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서, 기일내역 등
    경매 자료를 바탕으로 작성한 참고글입니다.
    입찰 전 반드시 현장 방문과 관리비 등을 확인하시기 바랍니다.