잠실 리센츠 경매, 잠실 리센츠 38평 급매, 2024타경50053

 

서울 송파구 잠실동 올림픽로 135에 위치한 리센츠 아파트 233동 18층 1801호가 서울동부지방법원에서 경매에 부쳐집니다. 사건번호는 2024타경50053이며, 1회차 입찰로 신건 상태입니다. 감정가는 27억 7천만 원, 최저입찰가 역시 동일한 물건입니다.

이번 글에서는 해당 부동산의 입지와 권리관계, 향후 가치, 그리고 실제 입찰 전략까지 상세히 분석해보겠습니다.

1. 명실상부한 '강남 3구' 핵심 입지, 잠실 리센츠

‘리센츠’는 송파구 잠실동을 대표하는 고급 브랜드 아파트 단지입니다. 총 65개 동, 5,563세대의 대규모 커뮤니티로 구성된 이 단지는, 대우건설을 포함한 4개 대형 건설사 컨소시엄이 시공해 신뢰성 높은 품질을 자랑합니다.

해당 물건은 233동 18층에 위치하며, **전용면적은 98.55㎡(약 29.8평)**로 실수요자 선호도가 가장 높은 전용 30평 이하 타입입니다. 남향 위주 설계, 조망 및 일조량 우수, 풍부한 커뮤니티 시설, 넓은 단지 내 녹지 공간 등은 리센츠를 서울 동남권에서 가장 인기 있는 아파트 중 하나로 만들었습니다.

특히 입지를 보면, 서울 중심권 어디로든 빠르게 이동할 수 있는 사통팔달 교통망이 돋보입니다. 지하철 2호선 잠실새내역까지 도보 7분, 잠실역까지도 도보 12분 거리이며, 강변북로·올림픽대로 진입도 수월해 강남권 및 도심 접근성이 탁월합니다. 이는 실거주자는 물론, 전세 수요자에게도 매력적인 요소입니다.

또한, 잠신초·잠신중·잠실고 등 학군 프리미엄, 석촌호수·올림픽공원·롯데타워 등 대규모 인프라, 롯데월드몰·롯데마트·현대백화점 등 생활·문화시설도 밀집해 있어, 주거 쾌적성과 생활 편의성 모두 최고 수준입니다.

2. 권리관계 분석 – 말소기준일 이후 권리는 모두 소멸 예정

 

해당 경매는 임의경매로, 채권자인 NH농협무역이 채무자인 **곽OO(소유자)**를 상대로 청구한 사건입니다. 감정평가서와 등기부등본에 따르면, 가장 먼저 설정된 근저당권은 2015년 10월 15일자 우리은행 설정분이며, 이 날이 말소기준등기입니다.

이후 등기된 NH농협무역의 근저당권, 농협중앙회의 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소기준일 이후이므로 낙찰 시 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 점유 관계에서 주의가 필요합니다. 전입세대 열람 결과 박OO이라는 인물이 2020년 3월 전입, 현황조사서에도 박OO이 점유자로 기재되어 있으나, 현장 확인 시 실제 만남이 되지 않아 임차인 여부 확인 불가로 기재되어 있습니다. 중요한 점은, 확정일자 및 배당요구가 없어 대항력이나 우선변제권이 없고, 명도 과정에서 점유자가 자진 퇴거할 가능성도 열려 있습니다.

또한, 박OO은 소유자 곽OO의 자녀로 추정되어, 실질적 점유 목적이 임대차가 아니라 가족 거주일 가능성이 높으며, 이 경우 명도는 더욱 수월할 수 있습니다.

3. 시세와 향후 가치 – 강남권 ‘준신축 대단지’ 희소성

 

리센츠는 2008년 준공된 아파트지만, 여전히 **‘강남권 대표 준신축 대단지’**로 평가받고 있습니다. 대단지 희소성과 한강변 초접근 입지로 인해 가격 하방 경직성이 매우 강한 편입니다.

2025년 2월 실거래가 기준, 유사한 평형대 매물이 32억 5천만 원에 거래된 바 있고, 2024년 12월에도 32억 수준의 거래가 지속되었습니다. 감정가는 이보다 낮은 27억 7천만 원, 그리고 통상 낙찰가율이 **100~103%**를 오가는 것을 감안하면, 낙찰가 예상범위는 28억~29억 중반 수준으로 예측됩니다.

최근 6개월 낙찰 사례 기준

• 평균 낙찰가율: 103.53%
• 평균 입찰 경쟁자 수: 6명
• 예상 매각가: 약 28.6억~29억대

특히, 해당 물건이 1회차 신건 물건인 점을 고려하면 입찰 경쟁률이 비교적 낮을 가능성도 있으며, 전략적 입찰로 시세 대비 수억 원 낮은 금액에 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4. 입찰 전략 및 유의사항

 

입찰을 준비할 때는 권리분석뿐 아니라, 자금계획과 명도계획까지 종합적으로 고려해야 합니다.

• **입찰보증금은 2억 7,700만 원(감정가의 10%)**이며,
• 낙찰 후 약 30일 이내 잔금납부가 필요합니다.

LTV 기준 약 32% 수준의 대출 가능성이 있으나, 조정지역 내 9억 초과 주택이므로 대출규제는 엄격합니다. 따라서 기존 주택 보유 여부, 소득 수준, DSR 등 조건을 반드시 확인해야 합니다.

명도 리스크는 상대적으로 낮은 편이나, 점유자와 협의 불발 시 법적 절차를 통한 인도명령 신청이 필요할 수 있습니다. 입찰 전 명도 대행업체 또는 변호사와 상담을 받아 두는 것도 추천됩니다.

5. 결론 – 실거주와 투자, 모두를 만족시킬 잠실 리센츠

 

잠실 리센츠는 입지, 학군, 브랜드, 상품성, 유동성 면에서 모든 요소를 갖춘 아파트입니다. 이번 경매는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 서울 강남권 핵심 입지를 확보할 수 있는 드문 기회가 될 수 있습니다.

서울 동남권에서 손에 꼽히는 자산이 될 가능성이 높습니다. 권리관계도 명확히 정리되어 있어, 실입주만 가능하다면 리스크는 상당히 제한적입니다.

입찰을 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 실물 상태와 단지 분위기까지 파악해보시고, 자금 계획과 명도 가능성을 면밀히 검토하시는 것이 좋습니다. 더불어, 송파구 리센츠의 향후 시세 흐름에 대한 전망까지 넓은 시야로 판단한다면, 이번 경매는 장기적으로 안정적인 수익과 실거주 가치를 동시에 안겨줄 수 있는 투자처가 될 것입니다.

 

📌 이 글은 대법원 경매정보, 감정평가서, 등기부등본 등의 자료를 기반으로 작성한 참고용입니다.

      입찰 전 최신 정보와 현장을 반드시 확인하시기 바랍니다.