종암에스케이아파트 급매, 종암동 에스케이뷰 경매, 2024타경4308

1. 물건 정보

• 소재지: 서울특별시 성북구 종암로24가길 53, 101동 4층 407호 (종암에스케이아파트)
• 건물 유형: 아파트 (임의경매)
• 전용면적: 84.72㎡ (약 25.63평)
• 대지권 면적: 26.27㎡ (약 7.95평)
• 건축 연도: 1999년 4월 사용승인
• 감정평가액: 772,000,000원
• 최저매각가격: 617,600,000원 (감정가의 80%)
• 매각기일: 2025년 4월 1일
• 현재 점유 상태: 소유자 배OO 점유 (사실상 부재)
• 경매 유형: 임의경매

2. 입지 분석

2.1 교통 환경

• 지하철 접근성
  • 6호선 월곡역까지 도보 약 5분 거리 (362m)
• 도로 및 차량 접근성
  • 내부순환로 및 동부간선도로 접근 용이
  • 종암로 및 정릉로 인접으로 차량 이동 수월

2.2 생활 편의시설

• 쇼핑 및 상업시설
  • 홈플러스 월곡점, 이마트 월곡점 인접
  • 종암시장 등 전통시장 도보권
• 교육 환경
  • 서울일신초, 서울숭례초, 종암중, 서울대사범대 부설중, 고려대 인근 위치
• 자연환경 및 공원
  • 개운산공원, 홍릉숲 등 도보 가능 거리

2.3 투자 가치 및 시세 전망

• 단지 및 지역 가치
  • 종암SK아파트는 총 1,300세대 이상의 대단지로 관리 및 인프라 우수
• 실거래가 및 시세 변화
  • 최근 실거래가: 약 730,000,000 ~ 820,000,000원
  • 전세 시세: 약 380,000,000 ~ 540,000,000원
• 향후 전망
  • 교통망 및 학군 우수 지역으로 실거주 수요 탄탄
  • 노후 아파트로 재건축 기대감 일부 반영 가능성
   

3. 권리 분석

3.1 등기부 권리 관계

• 소유자: 배OO
• 채권자: 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사 (국민은행 양도인)
• 말소기준권리: 2018.01.18 국민은행 근저당권
• 설정된 권리: 한국자산관리공사 근저당(3건), 가압류 1건, 임의경매개시 결정
• 모든 권리는 말소기준권리 이후 설정되었으며, 경매 진행으로 모두 말소 예정

3.2 임차인 및 점유 관계

• 임차인: 없음 (현황조사서 및 전입세대 열람 일치)
• 점유자: 소유자 배OO, 실거주 여부 불명확 (부재 중)

3.3 인수해야 할 권리 여부

 

소멸되는 권리	근저당권, 가압류, 임의경매개시결정	국민은행, 캠코, 롯데카드 등	약 950,000,000원	모두 말소 기준일 이후 설정
인수되는 권리	없음	-	-	임차인 없음

4. 입찰 전략

4.1 입찰 시 장점

• 종암역 인접 교통 편의성과 학군, 생활 인프라 확보
• 임차인 부재로 인수 부담 없음
• 감정가 대비 20% 할인된 가격에서 입찰 가능
• 전세 수요가 탄탄해 투자수익 가능성 있음

4.2 입찰 시 유의할 점

• 실거주자가 폐문부재 상태로 명도 협의 필요성 있음
• 향후 재건축 가능성은 있으나 아직 사업 추진 가시화되지 않음
• 1회 유찰된 상태 → 2차 유찰 여부에 따라 입찰 타이밍 조정 요망

5. 결론 및 추천 입찰 전략

5.1 결론

본 건은 서울 성북구 종암동에 위치한 중형 평형대 아파트로, 교통, 교육, 생활 인프라가 모두 우수한 입지를 지닌 물건입니다. 권리관계가 매우 깨끗하고, 임차인도 없어 입찰자에게 부담이 없는 구조입니다. 1회 유찰되어 시세 대비 상당한 가격 메리트를 지닌 상태이며, 입찰 타이밍만 잘 맞춘다면 실거주 및 투자 모두에 적합합니다.

5.2 추천 전략

• 입찰 시점: 2차 매각(2025.04.01)에 참여하되, 유찰 시 3차 타이밍 노려볼 것
• 입찰가 산정: 감정가 대비 75~80% 수준(약 580,000,000 ~ 620,000,000원) 고려
• 명도 리스크: 소유자 협의 또는 명도소송 시나리오 마련
• 수익형 투자자: 전세 시세 기준 7~8% 수익률 목표 가능