신정뉴타운 롯데캐슬 대형 반값 아파트, 신정 롯데캐슬 50평형 경매, 2021타경109872, 서울 반값 아파트

1. 물건 개요

• 소재지: 서울특별시 양천구 중앙로 29길 61, 제104동 제12층 제1204호 (신월동, 신정뉴타운롯데캐슬)​
• 건물 유형: 아파트 (집합건물)
• 전용면적: 129.368㎡ (약 39.13평)
• 대지권 면적: 72.59㎡ (약 21.95평)
• 건축 연도: 2014년 2월 7일 사용승인
• 감정평가액: 1,720,000,000원​
• 최저매각가격: 880,640,000원 (감정가의 51.2%)​
• 매각기일: 2025년 3월 25일​
• 현재 점유 상태: 소유자(김OO) 점유​
• 경매 유형: 임의경매​

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2. 입지 분석

2.1 교통 환경

1. 지하철 접근성
   • 2호선 신정네거리역까지 도보 약 10분 거리
   • 5호선 신정역까지 차량 5분 거리
2. 도로 및 차량 접근성
   • 신월로, 중앙로와 연계되어 접근성이 우수
   • 올림픽대로, 경인고속도로 진입이 용이

2.2 생활 편의시설

1. 쇼핑 및 상업시설
   • 인근에 홈플러스 목동점, 현대백화점 목동점 위치
   • 주변에 다양한 상업시설 및 편의점 밀집
2. 교육 환경
   • 초등학교: 서울양강초, 서울신남초 (도보 가능)
   • 중학교: 신남중, 양강중 (도보 가능)
   • 고등학교: 백암고, 금옥여고 등 학군 양호
3. 자연환경 및 공원
   • 양천공원, 신월근린공원 도보 이용 가능
   • 주거환경이 비교적 쾌적한 지역

2.3 투자 가치 및 시세 전망

1. 양천구 신월동 내 대단지 브랜드 아파트
   • 신정뉴타운롯데캐슬은 신정뉴타운 내 위치하여 주거 선호도가 높음
2. 실거래가 및 시세 변화
   • 최근 거래 가격(2024년 기준) 최저 1,550,000,000원 ~ 최고 1,750,000,000원
   • 전세 시세(2024년 기준) 최저 850,000,000원 ~ 최고 950,000,000원
   • 가격 안정성이 높고, 향후 가치 상승 기대
3. 지하철 및 교통망 개선 효과
   • 신월 IC, 경인고속도로 접근성으로 서울 전역 이동 용이

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3. 권리 분석

3.1 등기부 권리 관계

1. 소유자 및 근저당권
   • 소유자: 김OO​
   • 경매 신청인: 롯데건설 (채권자)
   • 근저당권 설정: 롯데건설 (채권금액 418,800,000원)​
2. 말소기준권리 및 근저당
   • 최선순위 근저당권: 2016년 2월 15일 설정 (말소기준권리)
   • 2021년 8월 24일 경매 개시 결정

3.2 임차인 및 점유 관계

1. 임차인 없음​
   • 소유자 본인이 거주 중
2. 대항력 있는 임차인 여부
   • 임차인 부재로 추가적인 인수 비용 발생 가능성 없음

3.3 인수해야 할 권리 여부

 

소멸되는 권리	근저당권	롯데건설	418,800,000	말소 기준 등기
	임의경매 개시결정	롯데건설	471,150,000	말소
인수해야 할 권리 없음	-	-	-	임차인 없음

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4. 입찰 전략

4.1 입찰 시 장점

1. 양천구 신월동 내 대단지 브랜드 아파트로 거주 선호도 높음
2. 소유자 거주 상태로 임차인 부담 없음
3. 대중교통 및 차량 접근성이 양호
4. 현재 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성

4.2 입찰 시 유의할 점

1. 낙찰 후 소유자의 명도 가능성
   • 소유자가 거주 중이므로 명도 소송 가능성 존재
   • 협의를 통한 원만한 명도 절차 필요
2. 유찰 시 추가 가격 조정 가능
   • 1차 유찰 후 2차 최저매각가(1,376,000,000원)
   • 3차 유찰 후 4차 최저매각가(880,640,000원)

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5. 결론 및 추천 입찰 전략

5.1 결론

1. 본 건은 양천구 신월동의 대단지 브랜드 아파트로, 실거주 및 투자 가치가 높은 물건
2. 소유자가 거주 중이며, 인수해야 할 권리가 없어 추가 부담이 없음
3. 현재 감정가 대비 50% 수준으로 유찰된 상태로, 낙찰 시 가격 메리트가 높음

5.2 추천 전략

1. 유찰 여부 확인 후 입찰 타이밍 조정
2. 소유자와 협의를 통한 명도 가능성 사전 검토
3. 입찰가 산정 시 시장 가격 및 추가 유찰 여부 고려
   • 입찰가는 감정가 대비 5565% 수준(900,000,000원1,100,000,000원) ↑ 에서 고려 필요

 

 

★ 경매 물건 권리분석 연습입니다. 입찰하시려는 분들은 현장 방문하시고 권리분석도 직접 하시기 바랍니다. ★