서울 5억대 신축급 아파트 매매, 광운대 역세권 에스케이뷰아파트 경매, 2023 타경 103437

1. 기본 물건 개요

• 소재지: 서울특별시 노원구 월계동 949, 꿈의숲에스케이뷰아파트 103동 1층 102호
• 전용면적: 84.96㎡
• 대지권 면적: 44.5473㎡
• 감정평가액: 884,000,000원
• 최저매각가격: 565,760,000원
• 현재 점유 상태: SK ㅇㅇㅇ 어린이집 운영 (소유자 진술)
• 매각기일

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2. 입지 분석

1) 교통 인프라

• 지하철 접근성
  • 광운대역 (1호선, 경춘선): 도보 약 10분 거리
  • 석계역 (1호선, 6호선): 차량 5분 거리
  • GTX-C 노선(예정) 개통 시 서울 주요 도심 접근성 개선 기대
• 도로 및 차량 접근성
  • 내부순환로, 동부간선도로와 인접 → 서울 주요 지역으로 이동 용이
  • 강북권 주요 거점과 접근성이 좋아 실거주 선호도 높음

2) 생활 편의시설

• 대형마트 및 쇼핑
  • 롯데백화점 노원점, 이마트 월계점 인접
  • 홈플러스 월계점, 코스트코 상봉점 이용 가능
• 교육 환경
  • 광운초, 월계초, 광운중, 광운고 등 도보 통학 가능
  • 광운대학교 인근 → 학군 및 학습 인프라 우수
• 자연환경 및 공원
  • 초안산 근린공원 및 꿈의숲 공원 도보 접근 가능
  • 주거 환경 쾌적성 확보

3) 단지 및 아파트 특성

• 대단지 브랜드 아파트
  • 총 504세대 규모의 2016년 준공 신축급 아파트
  • 철근콘크리트 구조, 18층 고층 아파트
  • 주차공간 넉넉하고 관리 상태 우수
• 거주 선호도 높은 평형대
  • 84㎡ (국민평형)으로 실거주 및 투자 모두 적합
  • 매매가 대비 전세가 비율이 높아 투자 안정성 우수

4) 향후 시세 전망

• GTX-C 노선 개통 및 교통 호재 기대
• 서울 내 신축 아파트 공급 부족으로 가격 방어 가능성 높음
• 인근 비교 아파트 대비 저평가 요소 있음 (유찰 시 투자 메리트↑)

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3. 권리 분석

(1) 등기부 권리 분석

1) 갑구 (소유권 관련)

• 소유자: 신ㅇ ㅇ
• 압류: 2023년 2월 22일 (채권자: 노원구, 서울특별시)
• 임의경매개시결정: 2023년 3월 16일 (채권자: 주식회사 채움엔피엘자산관리대부)

2)을구 (근저당 및 전세권)

• 근저당권
  • 설정일: 2022년 5월 17일
  • 채권최고액: 1,275,000,000원
  • 근저당권자: 주식회사 다원에셋대부 → 주식회사 세이프자산관리대부로 이전됨
• 전세권
  • 설정일: 2022년 5월 17일
  • 전세금: 10,000,000원
  • 전세권자: 주식회사 다원에셋대부 → 주식회사 세이프자산관리대부로 이전됨
  • 전세권 말소 여부: 경매 후 말소 예정

3) 소멸되는 권리

• 근저당권 (2022년 5월 17일)
• 전세권 (2022년 5월 17일)
• 압류 (2023년 2월 22일, 노원구)
• 임의경매개시결정 (2023년 3월 16일, 채권자: 주식회사 채움엔피엘자산관리대부)
  → 경매 낙찰 시 모든 부담 없이 깨끗한 소유권 취득 가능

4) 인수 가능성 있는 권리

• 대항력 있는 임차인 존재 여부: 현황조사서 상 임차인 없음 (소유자 진술)
• 전세권 말소 여부: 경매로 인해 자동 말소 예정 → 추가 부담 없음

5) 실질적인 위험 요소
⚠ 점유 상태 불명확: 어린이집 운영 여부 및 실거주 가능성 확인 필요
⚠ 명도 소송 가능성: 소유자가 점유 상태를 유지하려 할 가능성 대비 필요
⚠ 가격 하락 가능성: 4회 차 최저매각가(452,608,000원)까지 하락 가능성이 있어 낙찰 타이밍 고려 필요

 

 

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4. 입찰 전략

1) 입찰자 유리 요소
● 낙찰 시 별도 인수해야 할 부담 없음
● 경매 진행 중 최저가까지 하락 가능성 높음 (최대 50% 할인 가능)
● 대단지 브랜드 아파트로 환금성 및 거주 만족도 높음

 

2) 주의할 점

• 점유 문제 해결: SK ㅇㅇㅇ 어린이집과의 관계 확인 (임대차 계약 여부, 명도 가능성 검토)
• 낙찰 시점 고려: 2~3회 유찰 후 입찰 시 경쟁률 낮아 유리할 가능성
• 자금 계획 필수: 최저 낙찰가 대비 여유 자금 마련 필수

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5. 결론

2023 타경 103437 경매 사건은 별도 인수할 권리가 없고, 최저가까지 유찰될 경우 투자 메리트가 높은 물건입니다.
특히, 입지가 뛰어나고 브랜드 아파트라는 장점이 있으며, 최저 452,608,000원까지 유찰된다면 매우 좋은 투자 기회가 될 가능성이 큽니다.
다만, 실거주 가능성 및 점유 관계를 반드시 확인한 후 입찰을 결정하는 것이 안전하며, 3회 차 이후부터 본격적으로 낙찰을 고려하는 전략이 효과적일 것으로 판단됩니다.

 

★ 이 글은 참고용으로만 사용하시고 실제 입찰을 위해서는 직접 현장 방문 및 권리분석 하시기 바랍니다.★