서초구 방배동 빌라 급매, 방배동 빌라 경매 2024타경2112

 

1. 물건 개요

• 소재지: 서울특별시 서초구 동광로18길 64, 4층 402호 (방배동 854-23)
• 건물 유형: 연립주택 (4층 건물 내 4층 402호)
• 전용면적: 67.67㎡ (약 20.47평)
• 대지권 면적: 43.53㎡ (약 13.168평)
• 건축 연도: 1992년 11월 7일 사용승인
• 감정평가액: 738,000,000원
• 최저매각가격: 590,400,000원 (감정가의 80%)
• 매각기일: 2025년 4월 1일
• 현재 점유 상태: 임차인 존재 (김OO)
• 경매 유형: 강제경매

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2. 입지 분석

2.1 교통 환경

1. 지하철 접근성
   • 7호선 내방역까지 도보 약 5분 거리 (281m)
   • 4호선·7호선 총신대입구역까지 도보 약 10분 거리 (785m)
   • 4호선·7호선 이수역까지 차량 5분 거리
2. 도로 및 차량 접근성
   • 강남, 서초, 동작 방면으로 이동이 용이한 위치
   • 동광로 및 사평대로와 연계 가능
   • 서리풀 터널을 통한 강남권 접근 용이

2.2 생활 편의시설

1. 쇼핑 및 상업시설
   •  이수역 근처 이마트 및 다양한 편의시설 인접
   •  반포, 서초, 강남과 가까워 생활 인프라 우수
2. 교육 환경
   •  초등학교: 방배초, 서울방일초 (도보 가능)
   •  중학교: 방배중, 동작중 (도보 10~15분)
   •  고등학교: 서초고, 동덕여고, 세화고 등 학군 양호
3. 자연환경 및 공원
   • 방배근린공원, 몽마르뜨공원 도보 이용 가능
   • 주거환경이 조용하고 쾌적한 지역

2.3 투자 가치 및 시세 전망

1. 서초구 내 연립주택 희소성
   • 재개발 가능성이 있는 지역
2. 지하철 접근성 및 교통 인프라
   • 7호선, 4호선 접근성으로 강남 및 도심권 이동 용이
3. 방배동의 주거 선호도
   • 전통적인 주거 선호 지역으로 수요 안정적

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3. 권리 분석

3.1 등기부 권리 관계

1. 소유자 및 근저당권
   • 소유자: 김OO
   • 강제경매 개시일: 2024년 4월 15일
   • 채권자 (경매 신청인): 김OO (채권금액 125,400,000원)
   • 근저당권 설정일: 2018년 4월 2일 (채권자: 김OO, 140,000,000원)

3.2 임차인 및 점유 관계

1. 임차인: 김OO
   • 전입일: 2018년 3월 30일
   • 확정일자: 2018년 3월 20일
   • 임대차보증금: 90,000,000원
   • 대항력 여부: 있음 (전입, 확정일자 모두 충족)
   • 소액임차인 최우선변제: 최대 34,000,000원
   • 미배당 보증금: 남은 보증금 56,000,000원은 매수에게 인수될 가능성 있음
2. 주택도시보증공사
   • 보증금 양도 금액: 250,000,000원 (김OO의 임차보증금 일부)
   • 우선변제권 승계됨 → 경매 배당 후에도 일부 미배당금이 남을 가능성이 있음

3.3 인수해야 할 권리 여부

1. 소멸되는 권리
   • 근저당권 (김OO, 140,000,000원) → 말소
   • 강제경매 개시결정 → 말소
   • 전세권 없음
2. 인수 가능성이 있는 권리
   • 임차인 김OO의 미배당 보증금 56,000,000원 (보증금 90,000,000원 중 34,000,000원 최우선 변제 후 남은 금액)
   • 주택도시보증공사의 배당 여부에 따라 인수 부담 발생 가능성 있음

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4. 입찰 전략

4.1 입찰 시 장점

1. 서초구 방배동 내 지하철 접근성이 뛰어난 지역
2. 연립주택으로 희소성이 높으며 재개발 가능성
3. 주거 선호도가 높은 방배동 내 투자 안정성 확보
4. 소형 평형으로 임대 수익형 투자 가능

4.2 입찰 시 유의할 점

1. 임차인의 미배당 보증금이 남을 가능성
   • 90,000,000원 중 34,000,000원 배당 후 56,000,000원 인수 가능성 있음
   • 낙찰가를 조정하여 인수 부담을 고려한 가격 설정 필요
2. 주택도시보증공사 채권 존재 여부 확인
   • 배당 후 남은 채권액이 매수인에게 인수될 가능성 확인 필요
3. 유찰 시 매각가 하락 가능성 고려
   • 1차 유찰로 인해 2차 최저매각가(590,400,000원)
   • 추가 유찰 시 더욱 유리한 가격 확보 가능

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5. 결론 및 추천 입찰 전략

5.1 결론

1. 본 건은 서초구 방배동의 연립주택으로, 내방역 도보권 입지 및 향후 투자 가치가 높음
2. 강제경매로 진행되며, 인수해야 할 보증금(최대 56,000,000원)이 존재할 가능성이 있음
3. 매각 최저가(590,400,000원) 기준으로 추가 유찰될 경우, 경쟁력이 더 높아질 가능성이 있음

5.2 추천 전략

1. 유찰 여부 확인 후 입찰 타이밍 조정
2. 임차인 명도 협상 가능성 고려
3. 낙찰가 산정 시 임차 보증금 고려하여 입찰가 설정
   • 입찰가는 감정가 대비 6070%? 수준에서 고려 필요
   • 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 총 투자 비용 고려 후 결정

★ 경매 물건 권리분석 연습입니다. 입찰하시려는 분들은 현장 방문하시고 권리분석도 직접 하시기 바랍니다. ★