아크로리버파크 급매, 반포 아크로리버파크 경매 2024타경116653

1. 물건 정보

• 소재지: 서울특별시 서초구 신반포로 15길 19, 110동 16층 1603호 (반포동, 아크로리버파크)
• 건물 유형: 아파트 (공유물분할을 위한 경매)
• 전용면적: 84.97㎡ (약 25.7평)
• 대지권 면적: 37.65㎡ (약 11.39평)
• 건축 연도: 2016년 8월 사용승인
• 감정평가액: 5,100,000,000원
• 최저매각가격: 4,080,000,000원 (감정가의 80%)
• 매각기일: 2025년 4월 1일
• 현재 점유 상태: 임차인 존재 (박OO)
• 경매 유형: 공유물분할을 위한 경매

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2. 입지 분석

2.1 교통 환경

1. 지하철 접근성
   • 9호선 신반포역까지 도보 약 5분 거리 (445m)
   • 9호선 구반포역까지 도보 약 10분 거리 (751m)
   • 3호선·7호선·9호선 고속터미널역까지 차량 5분 거리
2. 도로 및 차량 접근성
   • 강남, 서초, 반포 방면으로 이동이 용이한 입지
   • 반포대로 및 신반포로와 연계되어 접근성 우수
   • 올림픽대로 및 강변북로 접근 용이

2.2 생활 편의시설

1. 쇼핑 및 상업시설
   • 신세계백화점 강남점, 고속터미널 파미에스테이션, 뉴코아 아울렛 등 대형 쇼핑몰 접근성 우수
   • 인근에 다양한 프랜차이즈 및 고급 레스토랑 밀집
2. 교육 환경
   • 초등학교: 계성초, 서울잠원초 (도보 가능)
   • 중학교: 신반포중, 반포중, 세화여중 (도보 가능)
   • 고등학교: 세화고, 세화여고, 경문고 등 학군 우수
3. 자연환경 및 공원
   • 반포한강공원, 서래섬, 서리풀공원 도보 이용 가능
   • 한강 조망권 확보 가능성이 있는 고급 아파트

2.3 투자 가치 및 시세 전망

1. 서초구 반포동의 대표적인 고급 아파트
   • 아크로리버파크는 한강변 재건축 아파트로 최고급 주거지
   • 강남권 내에서도 최고급 입지로 평가되는 단지
2. 실거래가 및 시세 변화
   • 최근 거래 가격(2024년 12월 기준) 최저 4,280,000,000원 ~ 최고 5,300,000,000원
   • 전세 시세(2024년 12월 기준) 최저 1,800,000,000원 ~ 최고 2,000,000,000원
   • 가격 안정성이 높고, 향후 가치 상승 기대
3. 지하철 및 교통망 개선 효과
   • 9호선 연장 및 강남권 교통망 개선으로 장기적인 가치 상승 기대

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3. 권리 분석

3.1 등기부 권리 관계

1. 소유자 및 공유자
   • 소유자: 정OO 외 5인 (각 1/6 지분)
   • 경매 신청인: 정OO (공유물분할 청구)
2. 말소기준권리 및 근저당
   • 공유물분할을 위한 경매이므로 근저당 설정 없음
   • 2024년 8월 29일 공유물분할을 위한 경매 개시 결정

 

 

 

 

 

3.2 임차인 및 점유 관계

1. 임차인: 박OO
   • 전입일: 2019년 5월 8일
   • 확정일자: 2019년 5월 8일
   • 임대차보증금: 1,250,000,000원
   • 대항력 여부: 있음 (전입, 확정일자 모두 충족)
   • 배당요구 여부: 2024년 9월 20일 배당요구 완료
   • 미배당 보증금: 일부 배당 후 매수인 인수 가능성 있음

3.3 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

소멸되는 권리	공유물분할 경매	정OO 외 5인 (공유자)	-	말소
인수 가능성 있는 권리	임차 보증금 (배당 후 잔액)	박OO (임차인)	일부 미배당 가능 ?	대항력 있음

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4. 입찰 전략

4.1 입찰 시 장점

1. 서초구 반포동 내 고급 아파트 단지로서 가치 안정성 확보
2. 9호선 및 반포대로 인접으로 교통 환경 우수
3. 백화점, 쇼핑몰, 교육기관 밀집 지역으로 생활 인프라 최고 수준
4. 공유물분할 경매이므로, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰 가능성

4.2 입찰 시 유의할 점

1. 임차인의 미배당 보증금이 남을 가능성
   • 보증금 1,250,000,000원 중 일부 배당 후 매수인 인수 가능성 있음
   • 낙찰가를 조정하여 인수 부담을 고려한 가격 설정 필요
2. 공유자들 간의 법적 문제 확인 필요
   • 공유물분할 경매 특성상 소송이 진행될 가능성 있음
   • 명도 소송 가능성에 대비 필요
3. 유찰 시 추가 가격 조정 가능
   • 1차 유찰 후 2차 최저매각가(4,080,000,000원)
   • 추가 유찰될 경우 더욱 유리한 가격 확보 가능

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5. 결론 및 추천 입찰 전략

5.1 결론

1. 본 건은 서초구 반포동의 최고급 아파트로, 투자 가치가 매우 높은 물건
2. 공유물분할 경매이므로, 비교적 낮은 가격에 낙찰 가능성이 있음
3. 임차인의 미배당 보증금 인수 여부를 반드시 확인한 후 입찰해야 함

5.2 추천 전략

1. 유찰 여부 확인 후 입찰 타이밍 조정
2. 임차인 명도 협상 가능성 고려
3. 낙찰가 산정 시 임차 보증금 및 주변시세 고려하여 입찰가 설정

★ 경매 물건 권리분석 연습입니다. 입찰하시려는 분들은 현장 방문하시고 권리분석도 직접 하시기 바랍니다. ★