판교 아파트 경매, 운중동 산운마을 4단지 경매, 2024타경1240

경기도 성남시 분당구 판교원로 7에 위치한 산운마을아파트 403동 2402호가 수원지방법원 성남지원에서 경매에 부쳐집니다.
사건번호는 2024 타경 1240이며, 감정가는 12억 5,000만 원, 1회 유찰된 현재 최저입찰가는 8억 7,500만 원으로 조정된 2회 차 진행 물건입니다.

이번 글에서는 해당 물건의 입지 조건, 권리관계, 시세 흐름, 명도 및 입찰 전략까지 실전 입찰자의 시각으로 자세히 분석해보겠습니다.

1. 안정된 학군과 쾌적한 환경, 실거주 입지로 우수한 산운마을

산운마을아파트는 성남시 분당구 운중동에 위치한 중소규모 단지로, 총 222세대, 3개 동으로 구성되어 있습니다. 해당 물건은 전용면적 84.85㎡, 25층 중 24층에 위치해 있어 조망 확보 측면에서 유리한 세대입니다.

분당 내 운중동은 상대적으로 조용하고 쾌적한 환경을 갖춘 주거지로, 실거주 선호도가 높은 지역입니다. 특히 도보권에 운중초, 운중중이 있어 학군을 고려한 수요가 꾸준하며, 단지 앞 운중천과 풍부한 녹지로 쾌적한 생활환경을 제공합니다. 자차 이동 시 판교역, 서판교, 강남권으로의 접근도 용이하고, 인근에는 대장지구와 제2 판교테크노밸리도 가까워 배후 수요가 안정적인 편입니다.

2. 등기부상 권리는 안전하나, 임차인 보증금 관계 유의 필요

본건은 임의경매 사건으로, 채권자는 회원신협입니다. 말소기준등기는 2009년 6월 2일 자로 설정된 농협중앙회의 근저당권이며, 이후 등기된 하나은행 및 기타 근저당, 압류, 가압류 등은 모두 말소 기준일 이후로 말소 대상입니다. 따라서 등기상 매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다.

다만 점유관계에서 유의해야 할 사항이 있습니다. 현재 해당 세대에는 임차인 정재웅이 전입하여 거주 중이며, 전입일과 확정일자는 모두 2019년 11월 11일입니다. 보증금은 5억 1,450만 원이며, 2024년 4월 30일 자로 배당요구를 한 상태입니다.

문제는 이 임차인이 말소기준등기 이후에 계약했기 때문에 대항력은 없지만, 확정일자 및 배당요구를 통해 우선변제권은 성립된다는 점입니다. 낙찰가에 따라 배당금이 충분하지 않을 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 인수 범위는 낙찰가와 선순위 채권자 배당 후 남은 배당금에 따라 달라지며, 입찰 전 배당 시뮬레이션이 반드시 필요합니다.

3. 시세 흐름 및 전세가율 – 1회 유찰로 진입 가격 메리트 확보

해당 평형대(전용 84.85㎡)는 2023년 2월 10억 6,000만 원에 실거래된 이력이 있으며, 이외 거래는 드문 편입니다. 2024년 현재 전세가는 약 5억 3,000만 원에서 5억 9,000만 원 사이에 분포되어 있으며, 평균 전세가율은 약 63~70% 수준입니다.

현재 최저입찰가는 8억 7,500만 원으로, 실거래가 대비 약 1.5억 이상 저렴한 수준입니다. 실거주 목적의 매입자라면 분당권 진입장벽이 다소 낮아지는 기회가 될 수 있고, 전세를 활용한 투자 역시 실투자금 3억~3.2억 선으로 가능해 투자 수요자에게도 접근 가능한 수준입니다.

다만 분당구는 조정대상지역으로 LTV 제한이 적용되어, 대출은 9억 원 이하 주택 기준 약 40% 수준에서 이뤄질 수 있습니다. 자금계획은 보수적으로 수립하는 것이 좋으며, 잔금 마련에 어려움이 없다면 경쟁률이 낮은 2회 차 입찰에서 메리트를 누릴 수 있습니다.

4. 명도와 입찰 전략 – 실거주 임차인과의 협의 필요

현황조사서와 전입세대 열람 결과를 보면, 현재 점유자는 임차인으로 실거주 중입니다. 대항력이 없고 배당요구도 되어 있으므로, 낙찰 이후에는 인도명령을 통한 명도 절차가 가능합니다. 다만 실제 거주자의 퇴거가 필요하기 때문에, 협의를 통해 자진 이사를 유도하는 것이 가장 원활한 명도 방법이 될 수 있습니다.

입찰보증금은 최저가의 10%인 8,750만 원이며, 낙찰 후 약 30일 이내 잔금납부가 요구됩니다. 현재의 유찰 상황, 낙찰가 예측범위, 임차인 보증금 인수 여부까지 종합적으로 고려하면, 예상 낙찰가는 약 9.1억~9.3억 선에서 형성될 가능성이 높습니다.

 

결론 – 실거주 목적이라면 실속 있는 진입 타이밍

산운마을 403동 2402호는 권리관계상 안전하고, 1회 유찰되어 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능한 분당권 경매물건입니다. 다만 실거주 임차인의 우선변제권과 명도 문제는 사전에 철저한 분석 하여 준비하여야겠습니다.

학군, 자연환경, 교통 인프라를 고루 갖춘 운중동 입지를 고려할 때, 실거주 목적의 매입자에게 특히 추천할 만한 물건이며, 안정적인 수익과 향후 시세 반등을 함께 기대할 수 있는 중장기 전략형 경매물건으로 판단됩니다.