고덕 래미안힐스테이트 경매, 래미안힐스테이트 고덕 경매, 2024타경55041

서울 강동구 고덕동 아리수로50길 50에 위치한
래미안힐스테이트고덕 117동 703호가 서울동부지방법원에서 경매에 부쳐집니다.
사건번호는 2024타경55041, 감정가는 15억 6,000만 원,
이번 입찰은 1회차 신건으로, 최저입찰가 역시 감정가와 동일합니다.

고덕지구 핵심 입지, 삼성물산 브랜드, 대단지 커뮤니티 등
상품성과 입지 모두 탄탄한 이번 경매 물건,
입찰자 입장에서 입지, 권리, 시세, 입찰 전략까지 꼼꼼히 분석해 보겠습니다.

1. 고덕의 대장, 래미안힐스테이트

 

해당 아파트는 고덕지구의 대표적인 대단지 브랜드 아파트 중 하나인 래미안힐스테이트고덕 내에 위치하며,
삼성물산·현대건설 컨소시엄이 시공한 총 3,658세대 규모의 메가 단지입니다.

본건은 117동 7층, 전용면적 84.74㎡(약 25.6평) 세대로,
강동구 내 전세·매매 모두에서 가장 인기 있는 타입 중 하나입니다.

교통, 학군, 인프라 삼박자가 모두 잘 갖춰진 입지로,

• 지하철 5호선 고덕역 도보 7분 거리
• 도보권 내 명일중, 명덕초, 배재고 등 우수 학군
• 단지 내 커뮤니티센터, 근린공원, 상가 등 생활 인프라 완비
• 인근에 고덕비즈밸리, 상일 IC, 올림픽공원과의 연계성도 우수

고덕 일대 재개발·고덕강일지구 등 개발 호재도 풍부해
장기적으로도 가치 상승 여력이 충분한 곳입니다.

2. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

 

본건은 한국주택금융공사가 신청한 임의경매 사건으로,
말소기준등기는 2017년 8월 14일자로 설정된 근저당권입니다.
이후 설정된 압류, 강제경매, 근저당권 등은 모두 말소기준일 이후 권리로 낙찰 시 소멸됩니다.

• 채무자: 박OO 외 2인(공유자 포함)
• 점유자: 김OO (전입일: 2020.04.01)

현황조사서상 해당 점유자는 ‘폐문부재’ 상태로
실제 거주 여부는 확인되지 않았으며,
등기부에 나타나는 보증금, 확정일자, 배당요구도 전혀 없어
매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

 

※ 단, 점유자의 실거주 여부에 따라 인도명령 등 명도 절차는 일부 필요할 수 있습니다.
다만 권리관계상 대항력·우선변제권 모두 인정되지 않으므로
소송 없이도 원칙적으로 명도 진행은 수월할 것으로 예상됩니다.

3. 시세 – 감정가 보수적, 입찰가 메리트 충분

 

고덕 래미안힐스테이트 전용 84㎡는
강동구 내에서도 거래량이 꾸준히 유지되고 있으며,
2025년 3월에는 18억 2,000만 원 거래가 성사된 바 있습니다.

최근 실거래 이력:

• 2025.03: 18억 2,000만 원
• 2024.05: 15억 2,750만 원
• 2024.06: 14억 8,000만 원

본건 감정가는 15억 6,000만 원, 실거래 평균보다 낮은 수준으로 책정되어 있으며,
1회 유찰 없이 진행되는 신건임을 감안해도 입찰가 메리트는 분명합니다.

전세가는 약 7.1억 ~ 8.5억 수준으로 형성되어 있으며,
전세 활용 시 실투자금 약 7억대까지 줄일 수 있습니다.

4. 명도 및 점유 상황 – 대항력 없는 전입자, 인도명령 가능

 

전입세대열람 결과에 따르면, 현재 세대에는 김OO라는 인물이
2020년 4월 전입해 있는 상태이며, 현황조사서상 직접 점유 여부는 확인되지 않았습니다.

• 임대차 계약서: 없음
• 보증금: 없음
• 확정일자 및 배당요구: 없음

따라서 대항력·우선변제권 모두 인정되지 않으며
실제 거주 중일 경우에도 인도명령 신청을 통해
법적으로 빠른 명도 진행이 가능할 것으로 보입니다.

※ 폐문 상태였던 점을 고려하면 실거주자가 아닐 가능성도 존재합니다.

5. 입찰 전략 

• 입찰일: 2025.04.07 (월) 오전 10시
• 입찰장소: 서울동부지방법원 1별관 경매계
• 입찰보증금: 1억 5,600만 원 (감정가의 10%)
• 대출 가능성: 조정대상지역 → LTV 40%
  → 약 6.2억 내외 대출 가능
• 전세 활용 시 실투자금: 약 7억 ~ 8억 수준
• 예상 낙찰가: 15.8억 ~ 16.3억 수준 예측
  → 인기 단지 + 신건 특성 감안한 보수적 전략 필요

명도 리스크는 제한적이며, 권리관계도 매우 안정적입니다.
고덕 일대의 실거주 수요가 강하고, 전세 수요도 꾸준해
보유 리스크가 낮은 대표적인 중장기 보유형 투자 물건입니다.

6. 결론 – 고덕 래미안 진입 기회, 실거주자에게도 좋은 기회

 

이 물건은

 고덕 중심 입지 + 삼성물산 브랜드
 입주 8년차 신축급 대단지
 3,600 세대 대형 커뮤니티
 권리관계 안정적, 인수 없음
 실거래가 대비 가격 메리트 존재

 

입찰을 고려하신다면 반드시 현장 방문 및 관리비 체납 확인,점유자 실거주 여부 체크를 병행하시기 바랍니다.
실거주 목적의 경매 진입을 고민 중이라면 이번 물건은 전략적으로 접근해볼 수 있는 충분한 가치가 있는 기회입니다.