미사강변 신안인스빌 경매, 하남 미사 신안인스빌 경매 2024타경4799

 

경기 하남시 풍산동에 위치한 ‘신안인스빌 미사강변’ 아파트 3208동 19층 1904호가 경매에 부쳐집니다.
사건번호는 2024 타경 4799, 최초 1회 차 입찰로 신건 상태이며,
감정가 11억 8,000만 원, 최저입찰가 역시 동일한 100% 진행 물건입니다.

해당 물건은 2019년 준공된 미사강변도시 중심 입지의 대단지 아파트로,
실거주와 투자 모두 가능한 구조를 갖추고 있어 신중한 입찰 접근이 필요한 물건입니다.

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1. 미사강변도시 핵심 입지 – 교통·학군·환경 모두 우수

신안인스빌 미사강변은 2019년 준공된 비교적 신축 아파트로,
총 734세대 대단지 구성에 브랜드와 상품성까지 갖춘 단지입니다.

• 지하철 5호선 미사역 도보 약 7분, 하남풍산역 약 10분
• 단지 앞 미사강변대로, 조정대로 등 차량 진입 용이
• 청아초, 미사중, 풍산중 등 학군 밀집
• 한강변 수변공원, 미사중앙공원 등 풍부한 녹지

입지적으로는 미사강변도시 내에서도 선호도 높은 위치이며,
풍부한 교통 인프라와 자족시설이 계획된 지역이므로 실거주 및 중장기 투자 모두 적합합니다.

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2. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

등기부 등본에 따르면, 말소기준등기는 2019년 4월 23일 설정된 하나은행 근저당권입니다.
이후 설정된 하나저축은행 근저당(2022년), 우리금융캐피탈 가압류(2024년) 등은 모두 말소기준일 이후 권리이므로 낙찰 시 말소됩니다.

• 소유자: 김OO (현재 파산, 파산관재인 변호사 명시됨)
• 청구금액: 약 4억 6,500만 원
• 근저당 합계금액: 약 11억 2,900만 원

📌 인수해야 할 권리 없음
📌 경매신청권자는 하나은행 → 현재 유동화회사(UHK제 6차)로 채권양도됨

매우 깔끔한 권리관계로, 입찰자 입장에서는 법적 리스크 없는 안정적 구조입니다.

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3. 점유자 및 명도 리스크 – 소유자 단독 점유, 인도명령 가능성 높음

현황조사서와 전입세대 열람에 따르면,
해당 세대에는 소유자 김OO만 전입, 타 전입세대나 임차인 정황은 없습니다.

• 전입세대: 김OO 단독
• 배당요구: 없음
• 확정일자: 없음
• 현장 방문 시 폐문 부재

👉 실거주 상태였거나 장기 공실 가능성 있음
👉 명도 시 인도명령을 통한 절차 진행 용이
👉 추가 비용 없이도 비교적 원활한 점유 회복 예상

※ 단지 관리소 확인 결과 미납 관리비는 100만 원 미만으로 크지 않음.

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4. 시세 흐름 – 1회 차 감정가 수준에 근접한 실거래

국토부 실거래가를 보면, 최근 동일 평형(전용 84㎡)의 매매가는 다음과 같습니다:

• 2024.08: 10억 6,000만 원
• 2024.09: 10억 원
• 2024.10: 10억 2,000만 원
• 2025.03: 7억 원 (특수거래 가능성 있음)

전세 시세는 다음과 같습니다:

• 2025.03: 6.2억 (평균)
• 2024.12: 6.35억
• 2024.11~2024.09: 최고가 7.5억까지 확인

👉 현재 감정가는 11억 8,000만 원
→ 상승기 반영으로 다소 높게 형성된 감정가로 판단됨
→ 실제 낙찰가는 10억~10억 5,000만 원 사이 형성 가능성

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5. 낙찰가 분석 및 입찰 전략

최근 12개월 미사 강변도시 아파트 경매 낙찰 통계:

• 평균 감정가: 약 9억 7,000만 원
• 평균 낙찰가: 약 8억 8,000만 원
• 평균 낙찰가율: 91.8%
• 평균 입찰자 수: 약 16명

📌 본 물건은 신건으로 유찰될 수 있으나, 입지와 상품성으로 인해 입찰경쟁률은 높을 수 있음
📌 예상 낙찰가 범위: **10억 ~ 10억 5천만 원 (낙찰가율 8589%)**
📌 전세 활용 시 실투자금 약 3억~3.5억 수준

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6. 대출 및 자금계획

• 하남시는 비규제지역
• LTV 최대 70% 적용 가능
• 대출 최대 한도 약 8억 2,600만 원
• 예상 이자율: 4.8% 기준
• 월 이자 약 330만 원 수준 (대출금 8억 기준)

👉 전세 활용 시 실투자금 낮추기 용이
👉 대출규제 비교적 완화된 지역이므로 자금 여력 있는 투자자에게 유리

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결론 – 실거주·전세투자 모두 가능한 신건 전략형 물건

✅ 미사 중심 입지 + 2019년 준공 신축
✅ 전세가율 높아 실투자금 낮춤 가능
✅ 점유자 명확 / 권리관계 안정
✅ 실거래 수준 접근 가능성 있는 1회 차 경매
✅ 비규제지역 LTV 70% 적용으로 대출 부담 완화

실거주자라면 쾌적한 입지와 대단지 생활환경을,
투자자라면 안정된 전세 수익과 향후 시세 상승 기대를 노릴 수 있는
전략적 신건 입찰 기회입니다.

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※ 이 글은 감정평가서, 등기부등본, 현황조사서, 실거래가 자료 등을 기반으로 작성한 참고용  자료입니다.
     입찰 전 현장 방문, 관리비 확인, 최신 권리 변동 사항 등을 확인하시기 바랍니다.