2억대 전원주택, 남양주 화도 전원주택 경매, 2023타경4070

경기도 남양주시 화도읍 마석리에 위치한 단독 전원주택이 법원 경매로 진행됩니다.
사건번호는 2023타경4070이며, 이번 입찰은 4회차로 진행되는 재경매입니다.

해당 물건은 한 차례 낙찰이 되었지만, 낙찰자가 대금을 미납하여 매각불허 결정이 내려졌고, 이후 다시 경매에 부쳐졌습니다.
이로 인해 입찰보증금은 일반 경매보다 높은 20%가 적용되며, 현재 **최저입찰가는 2억 5,689만 7,000원(감정가 대비 약 49%)**입니다.

본 글에서는 입찰을 고려하는 분들을 위해 입지, 권리관계, 시세 흐름, 명도 가능성, 입찰전략까지 자세히 살펴보겠습니다.

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1. 실거주와 세컨하우스 모두 가능한 전원주택

• 주소: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 599-1 외 1필지
• 용도: 단독주택
• 대지면적: 381㎡ (약 115.3평)
• 건물면적: 140.3㎡ (약 42.4평)
• 구조: 철근콘크리트조 / 지상 2층
• 사용승인일: 2006년 12월
• 감정가: 524,278,400원
• 최저입찰가(4회차): 256,897,000원
• 입찰법원: 의정부지방법원 본원 경매법정
• 입찰보증금: 51,379,400원 (최저가의 20%)

건물은 마당과 주차 공간이 확보된 단독주택이며, 일부 부속 창고도 존재합니다.
토지 2필지를 포함한 넓은 대지와 마당이 있어 전원주택 또는 세컨하우스로 적합한 구조입니다.

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2. 입지 분석 – 조용한 외곽형 주거지, 차량 접근성 양호

• 도보 접근성: 제한적 (대중교통 불편)
• 차량 접근성: 마석시외버스터미널 차량 7분, 경춘로 진입 용이
• 주변시설: 마석시장, 마석초·고, 병원, 생활편의시설 차량 10분 이내
• 환경: 농지와 소규모 전원주택 밀집지대

마석은 남양주시 외곽에 위치하면서도 서울 및 남양주 중심부 접근성이 뛰어난 곳입니다.
실제 생활권은 화도읍 중심과 겹치며, 차량을 이용한다면 도심지에 비해 크게 불편하지 않습니다.

📌 주말주택, 전원생활, 장기 거주 등 다양한 활용 가능
📌 전원생활을 고려하되, 교통과 생활편의도 중시하는 분에게 적합

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3. 시세 흐름 및 감정가 비교

• 대지 2필지 감정가: 약 3억 9,200만 원
• 건물 감정가: 1억 3,227만 원
• 총합 감정가: 5억 2,427만 원
• 2회차 낙찰가: 3억 6,699만 원
• 현재 최저가(4회차): 2억 5,689만 원

현재 입찰가는 감정가 대비 절반 수준이며, 2회차 낙찰가보다도 1억 원 이상 저렴합니다.
마석 일대 유사 단독주택의 거래가는 4.5억~6억 수준으로 보고되며,
이번 경매물건은 가격 메리트가 충분한 상황입니다.

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4. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

• 채무자 겸 소유자: 김OO
• 말소기준등기: 2020년 6월 22일, 수협은행 근저당권
• 그 이후: 가압류, 압류, 경매개시결정 등 → 모두 말소 대상

✅ 낙찰 후 인수할 등기부상 권리 없음
✅ 등기 정리 깔끔, 소유권 이전에 법적 리스크 없음

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5. 점유자 및 명도 리스크 

• 전입세대 확인: 김OO 1인 (소유자)
• 현황조사서: 폐문 부재, 실거주 또는 공실 가능
• 임차인 없음 / 확정일자 없음 / 배당요구 없음

👉 점유자는 채무자 본인으로 추정(명도 리스크 낮음)
👉 임대차 분쟁 없고, 명도는 인도명령 통해 가능
👉 비교적 수월한 점유 회복 예상

※ 단지 내부 상태 확인은 입찰 전 실사를 통해 반드시 필요

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6. 낙찰 히스토리 및 입찰 전략

• 1회차 (2024.09.12): 유찰
• 2회차 (2024.10.17): 낙찰 → 대금 미납으로 매각불허
• 3회차 (2025.02.06): 유찰
• 4회차 (2025.04.10): 현재 진행 예정

▶ 보증금은 재경매이므로 20% 적용
▶ 보수적인 투자자 필터링 → 실수요자 중심 입찰 가능성
▶ 예상 낙찰가: 2.7억 ~ 2.9억 원 (감정가의 52~56%)

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7. 결론 – 실거주, 전원생활, 장기 보유 모두 가능성

✔️ 도심과 가까운 외곽형 전원주택
✔️ 보증금 20%라는 진입장벽이 있지만 가격 메리트 충분
✔️ 실거주 목적, 세컨하우스에도 적합
✔️ 권리관계 깔끔, 명도 위험 거의 없음

이번 물건은 낙찰 이력이 있었고, 현재는 가장 저렴한 수준으로 다시 입찰 기회가 열린 상태입니다.
실거주자, 주말주택 희망자에게 적합한 타이밍일 수 있습니다.

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📌 이 글은 감정평가서, 등기부등본, 현황조사서, 기일내역서를 바탕으로 작성한 참고용입니다.
     입찰 전 현장 방문, 건물 상태 확인, 자금 계획 검토, 최신 권리관계확인 등을 반드시 하시기 바랍니다.