이수힐스테이트 경매, 동작구 아파트 경매, 2024타경111795

서울 동작구 동작대로 39길 22, 이수힐스테이트 114동 605호가 서울중앙지방법원에서 경매에 부쳐집니다.
사건번호는 2024타경111795, 1회 차 신건이며, 감정가와 최저입찰가 모두 12억 2,400만 원으로 동일하게 책정된 1회 차 진행 물건입니다.

이수힐스테이트는 동작구 내에서도 상품성과 입지를 고루 갖춘 브랜드 아파트로 평가받고 있으며, 이번 경매에 부쳐진 물건은 24평형(전용면적 18.15평)의 중소형 타입입니다. 실거주 수요가 탄탄한 서울 핵심 지역에서, 대출 규제와 시세 부담으로 진입이 어려웠던 분들에게는 이번 경매가 대안이 될 수 있습니다.

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1. 물건 개요 – 전용 18평, 실수요자 선호형 타입

• 소재지: 서울특별시 동작구 동작대로39길 22, 114동 605호 (이수힐스테이트)
• 전용면적: 59.9992㎡ (약 18.15평)
• 공급면적: 80.6㎡ ( 24평형)
• 건축연도: 2013년 2월
• 난방방식: 개별난방 / 도시가스
• 총세대수: 680세대 / 시공사: 현대건설
• 감정가 = 최저입찰가: 1,224,000,000원 (100%)
• 입찰일시: 2025년 4월 10일(목) 오전 10시
• 입찰보증금: 1억 2,240만 원 (10%)
• 배당요구종기일: 2024년 9월 4일

본 호실은 10층 중 6층에 위치하며, 전용 18평대의 실속 있는 구조입니다. 

도시가스 개별난방 구조, 커뮤니티시설, 단지 내 조경 등 주거 여건이 양호합니다.

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2. 입지 및 교통 – 서울 핵심권 ‘이수역’ 도보 접근

이수힐스테이트는 서울 동작구 중심부에 위치하며, 서울 시내 어디로든 빠르게 이동 가능한 더블역세권 입지를 자랑합니다.

• 지하철 4호선 이수역: 도보 약 10분
• 지하철 7호선 총신대입구역: 도보 약 10분
• 지하철 9호선 구반포역: 도보 13분 거리
• 주변 도로망: 동작대로, 사평대로, 올림픽대로 인접
• 인근 시설: 사당역 상권, 롯데백화점, 동작구청, 삼일초·동작중 등 교육시설

동작동은 강남 접근성이 뛰어난 지역 중 하나로, 최근 교통망 확충과 노후 아파트 재건축 기대감 등으로 주거 선호도가 꾸준히 높아지고 있습니다.
특히 이수힐스테이트는 신축 브랜드 단지로 입지와 상품성이 균형을 이루는 곳입니다.

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3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

• 소유자: 김OO
• 채무자: 현 OO산업개발(주)
• 말소기준등기: 2018년 10월 16일, 에스비아이저축은행 근저당
• 이후 등기: 근저당권 3건, 압류 3건, 임의경매 개시결정 → 모두 말소 대상

📌 경매 개시일은 2024년 6월 14일이며, 소멸 기준일 이후 등기는 모두 낙찰 시 소멸됩니다.
📌 낙찰자가 인수할 권리 없음 → 권리관계 매우 깔끔한 상태입니다.

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4. 점유 상태 및 명도 – 임차인 있지만 대항력 없음

• 점유자: 윤OO (2020년 5월 전입)
• 확정일자 / 배당요구: 없음
• 보증금 / 차임: 미상
• 대항력 유무: 없음
• 현황조사: 방문 시 폐문 부재, 연락 불가 → 현황 미상

현황조사 및 전입세대열람 결과, 점유자는 1인(윤OO)으로 기재되어 있으나, 확정일자 및 배당요구가 없어 대항력과 우선변제권 모두 미성립합니다.
따라서 낙찰자는 해당 임차인을 인수할 필요가 없으며, 인도명령 등 법적 절차를 통해 점유 해제 가능성이 높습니다.

📌 단, 실거주 여부 확인 필요
📌 사전 방문을 통한 실물 점검 및 관리사무소 문의 필수

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5. 시세 흐름 및 낙찰가 전략

• 이수힐스테이트 최근 실거래가
  • 2025.03: 14억 3,500만 원
  • 2024.07: 평균 13억 600만 원
  • 2024.04~05: 12억 3,000만 원
  • 2024.02: 12억 1,500만 원

▶ 현재 감정가(12.24억)는 2024년 중후반 실거래가와 거의 유사
▶ 1회 차 신건으로, 낙찰가율은 100~102% 수준에서 형성 가능
▶ 평균 입찰경쟁률: 4~6명 예상

📌 예상 낙찰가: 12억 5천만 ~ 12억 7천만 원
📌 입찰 전략: 실거주 목적이라면 감정가 초과 입찰 필요 / 투자자라면 100% 내외로 보수적 접근

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6. 투자 및 실거주 분석

✔️ LTV 대출: 9억 초과 주택으로 40% 내외 가능 (대략 4억 8천만 원 수준)
✔️ 대출금리: 4.8% 기준 → 이자 부담 연 2,300만 원 내외
✔️ 전세가 수준: 7억 3천만 원 전후 → 실투자금 약 5억 이상 필요
✔️ 실거주 적합성: 교통, 생활, 교육 모두 우수 / 신혼부부 또는 고급 전세 수요 흡수 가능
✔️ 투자 적합성: 시세 하방 경직 / 상품성 높은 중소형 브랜드 단지

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결론 – 권리와 점유 모두 안정적, 실거주·투자 모두 유망한 경매

서울 동작구 핵심 입지, 이수힐스테이트의 경매물건은
권리관계가 명확하고 점유 상황도 정리 가능성이 높아
입찰 리스크가 낮은 안정형 경매물건으로 평가됩니다.

전용 18평형의 실속형 중소형 아파트로,
실거주자와 전세를 활용한 갭 투자자 모두에게 메리트가 있습니다.

특히 이번 경매는 1회차 신건, 감정가 수준에서 낙찰 가능성이 높은 만큼
경쟁이 치열하기 전 확보할 수 있는 적기라 판단됩니다.

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📌 본 글은 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서 등 법원 자료에 기반한 참고용입니다.
📌 입찰 전 현장 방문과 자금 계획, 명도 가능성 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.