방배 씨제이나인빌 경매, 방배 대형빌라 경매, 2024타경4934

서울 서초구 방배동 소재 ‘방배씨제이나인빌리지 2차’ 101호가 서울중앙지방법원에서 경매로 진행됩니다. 사건번호는 2024 타경 4934이며, 이번이 1회 차 입찰입니다. 최저 입찰가는 감정가와 동일한 18억 5천만 원, 감정가의 100% 에서 시작되는 신건 물건입니다.

본 건은 실면적이 넓은 고급 저층 아파트로, 전용면적만 약 47.8평(158.33㎡)에 달합니다. 하지만 현재 임차인인 김OO 씨가 상당한 금액의 보증금 반환 채권(약 8억 9,250만 원)을 갖고 있으며, 임차권 등기까지 되어 있어 권리관계를 철저히 분석해야겠습니다.

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1. 입지 및 단지 개요

해당 아파트는 서울 서초구 방배로18길 57-3에 위치한 6층 규모의 저층 고급 주거시설로, 전체 세대수는 18세대로 소규모 단지입니다.

• 지하철 7호선 내방역 도보 약 5분
• 지하철 2호선 방배역 도보 약 7분
• 인근 초·중·고 다수 (서울방일초 도보 2분 거리)
• 방배중, 서초중, 상문고, 서문여중·고, 동덕여중·고 등 교육시설 밀집

내부 구조는 1층이지만 단독출입이 가능한 구조로 실사용 면적이 넓고 프라이버시 확보도 우수합니다. 개별 도시가스보일러, 지하주차장, 승강기 등도 설치되어 있어 편의성도 충분합니다.

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2. 물건 개요 및 가격 정보

• 전용면적: 158.33㎡ (약 47.8평)
• 대지권: 71.37㎡ (약 21.6평)
• 건축년도: 2005년 1월
• 감정가 / 최저입찰가: 1,850,000,000원 (신건)
• 입찰일시: 2025년 4월 15일 오전 10시
• 입찰보증금: 1억 8,500만 원 (10%)

인근 유사 평형 매물은 18억 중반에서 20억 전후에 거래되고 있으며, 최근 방배동 중대형 아파트 평균 낙찰가율은 약 87~90% 수준으로 형성되고 있습니다.

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3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

가장 핵심적인 이슈는 임차인 김 OO 씨의 임차권등기와 전세보증금입니다.

• 보증금 총액: 892,500,000원
• 전입일: 2018.03.09
• 확정일자: 2018.02.06 (1차), 2024.09.13 (2차 증액분)
• 임차권등기: 2024.10.02 (서울중앙지방법원)

→ 말소기준등기(2022.02.14)보다 전입·확정일자가 앞서므로 대항력과 우선변제권 모두 인정됩니다.
→ 하지만 배당요구가 들어온 상태이고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

결국, 배당 시 보증금 전액이 충족되지 않을 경우, 낙찰자는 최대 약 8.9억 원의 전세보증금을 떠안을 수 있는 리스크가 있습니다.

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4. 점유 관계 및 명도 가능성

• 임차인 김OO 씨가 101호 전부를 점유 중
• 현장 조사 시 폐문 부재, 안내문 부착
• 임차권 등기까지 마친 상태로 점유 권리가 법적으로 인정됨
• 명도는 사실상 불가능하거나, 보증금 반환이 전제되어야 협의 가능

즉, 매수인 입장에서는 인수 가능성을 전제로 입찰 전략을 세워야 하며, 단순한 명도 문제보다 더 높은 경제적 부담을 감수할 준비가 필요합니다.

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5. 낙찰가 전략 및 종합 평가

최근 6개월 서울 방배동 중대형 아파트 경매 평균 낙찰가율은 약 88~90% 수준입니다. 이를 기준으로 본 물건의 예측 낙찰가는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

• 낙찰가 예상 범위: 약 16억 5천만 원 ~ 17억 원대
• 단, 전세보증금 인수 조건 감안 시 실질 매입가 25~26억 원 수준 가능
• 전세보증금 전액 배당되지 않는 이상, 인수분 추정 필요

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결론 – 신중한 판단 필요한 고급 실거주용 물건

서초구 방배동 내에서 보기 드문 넓은 평형 + 저층 고급 주택 + 역세권 조건을 갖춘 매물로, 감정가 대비 메리트 있는 구조입니다.

하지만 임차권등기 설정된 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 고액인 만큼 낙찰가 산정 시 반드시 인수 리스크를 포함한 계산이 필요합니다.

단기 투자보다는 실입주 또는 장기 보유 목적으로 접근해야 하며, 철저한 배당 내역 분석, 보증금 인수 여부 확인, 현장 점유자 실태 확인 등을 거친 뒤 입찰을 결정해야 합니다.

📌 이 글은 법원 경매 서류 및 등기부, 현황조사에 기반하여 작성하였으나 매각물건명세서는 아직 공개되지 않은 관계로 이 글 작성 시에 반영하지 않았습니다. 실제 입찰 시에는 현장 확인하시고 최신 권리관계 등을 확인하시기 바랍니다.