대치 우성 경매, 대치동 우성아파트 1차 경매, 2023타경103360

서울 강남구 대치동 63번지에 위치한 대치우성 1차 아파트 7동 8층 806호가 서울중앙지방법원 경매에 부쳐집니다.

사건번호는 2023 타경 103360이며, 감정가는 28억 1천만 원, 이번 경매는 1회 차 유찰 후 진행되는 2회 차 매각이며, 최저입찰가는 22억 4,800만 원(감정가의 80%)으로 책정되어 있습니다.

이번 글에서는 해당 부동산의 입지, 권리관계, 낙찰가 분석, 향후 가치, 입찰 전략까지 자세히 살펴보겠습니다.

1. 강남의 핵심 입지

대치우성 1차 아파트는 강남구 대치동 중심에 자리한 중대형 단지로, 1984년 준공, 총 476세대, 14층 규모, 6개동으로 구성되어 있습니다.

해당 물건은 7동 8층 806호, 전용면적 125.17㎡(약 37.9평), 대지지분 68.16㎡(약 20.6평)을 보유하고 있습니다.

입지적 장점은 다음과 같습니다:

• 3호선 학여울역 도보 5분
• 2호선 삼성역, 3호선 대치역 인근
• 영동대로, 도곡로, 테헤란로 등 주요 도로망 인접
• 대치동 학원가 및 휘문고, 숙명여중고, 대현초 등 학군 우수
• 현대백화점, 롯데백화점, 삼성의료원, 양재천 등 생활 인프라 풍부

특히, 해당 지역은 GTX-A 노선, 영동대로 복합환승센터, 국제교류복합지구 개발 등 대규모 개발 호재가 몰려 있는 만큼 중장기적으로 자산 가치가 우수한 곳입니다.

 

2. 건물 상태 및 단지 구성

• 건축년도: 1984년 1월 27일 사용승인
• 난방방식: 지역난방 (열병합)
• 세대당 주차비율 우수 (498대 / 476세대)
• 중층 8층 위치, 남동향 추정

전용 125㎡는 4 베이 구조로 실내 활용도가 뛰어나며, 동일 단지 내 리모델링 사례도 다수 존재해 실거주 또는 리모델링 투자로도 가치가 충분한 타입입니다.

3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

등기부등본 및 현황조사서에 따르면, 말소기준등기일은 2020년 1월 2일 설정된 (주)와우에셋대부의 근저당권입니다.

이후 설정된 권리들은 모두 말소대상이며, (주)채움엔피엘자산관리대부가 채권자로 임의경매를 신청하였습니다.

• 소유자(채무자): 민OO
• 현황조사: 채무자 겸 소유자 본인이 거주 중
• 전입세대 열람: 타 전입세대 없음
• 임차인 없음 / 배당요구 없음

📌 인수할 권리 없음
📌 명도 리스크 없음 (소유자 거주)
→ 낙찰 이후 협의 또는 인도명령 통해 명도 가능성 높음

 

4. 실거래가 및 낙찰가 분석

• 공시가격(2024): 19억 2,600만 원
• 유사 평형 실거래가:
  • 대치우성1차 125㎡ 기준 26~30억
  • 최근 20232024 실거래가 2729억
• 감정가: 28억 1천만 원
• 최저입찰가: 22억 4,800만 원

🔹 2024.03.14 2차 입찰 시 매각가: 26억 7,310만 원 (95.13%)
→ 그러나 매각 불허 결정, 현재는 3차 입찰 예정 (2025.04.17)

최근 강남권 경매 낙찰률은 평균 95~102%,
유사 물건 낙찰 사례 평균 입찰경쟁자 수는 3~5명 수준입니다.

5. 투자 포인트 및 유의사항

• 프리미엄 입지: 대치동, 학여울역, 학군, 백화점, 도심 접근성
• 깔끔한 권리관계: 인수 없음, 임차인 없음
• 리모델링 또는 실거주 최적: 넓은 전용면적, 구조 활용성
• 중장기 개발 호재: 영동대로 복합환승센터 + GTX-A
• 1회 유찰 후 3회차 입찰 (매각 불허 후 재진행)
• 예상 입찰가 24억 중후반25억 초반대

6. 입찰 전략

• 입찰일: 2025년 4월 17일 (목) 오전 10시
• 법원: 서울중앙지방법원 제4별관 211호
• 입찰보증금: 2억 2,480만 원 (최저입찰가의 10%)
• 추천 낙찰가 범위: 24억 5천만 원 ~ 25억 5천만 원
• 보수적 접근 시: 25억 이하 입찰 전략 권장
• 명도 리스크 없음 → 단기 실입주 가능성도 충분

마무리

– 강남 입지 + 깔끔한 조건 = 실거주/투자 병행 가능

• 이번 대치우성1차 아파트 경매물건은
  입지, 단지 규모, 평형, 권리관계, 점유 상태 등
  모든 조건이 실거주 및 투자 병행형에 적합한 물건입니다.
• 특히 1회 유찰로 인한 가격 메리트와
  최근 매각 불허 후 재진행 물건이라는 점은
  경쟁자들이 소극적으로 입찰할 수 있는 타이밍이기도 합니다.
• 실거주 목적의 입찰자라면, 이보다 나은 시점은 드물며
  투자자 입장에서도 장기적으로 안정적인 자산가치를 기대할 수 있습니다.