고덕 아이파크 경매, 고덕 아이파크 24평 경매, 2024타경57580

서울 강동구 상일동 고덕센트럴아이파크 24평형(전용 18평), 516동 1405호가 서울동부지방법원에서 경매에 부쳐집니다. 사건번호는 2024 타경 57580이며, 감정가와 최저입찰가 모두 11억 5,500만 원인 1회차 신건 물건입니다.

이번 글에서는 해당 물건의 입지, 시세, 권리관계, 임차인 현황 등 주요 요소를 정리해 실질적인 입찰 판단에 도움을 드리고자 합니다.

1. 고덕 아이파크, 강동구 대표 랜드마크 단지

고덕센트럴아이파크는 2019년 12월 준공된 대단지 브랜드 아파트로, 총 1,745세대로 구성되어 있습니다. 시공사는 HDC현대산업개발로, 입지와 시공 품질, 단지 규모 면에서 모두 우수한 평가를 받는 단지입니다.

해당 경매물건은 516동 14층에 위치한 전용면적 59.97㎡(약 18.14평), 공급면적 24 평형으로, 실거주 및 전세 수요가 풍부한 타입입니다. 대지지분은 32.55㎡로 해당 평형 기준 준수한 수준이며, 채광 및 전망도 우수한 중상층 물건입니다.

2. 교통, 생활, 학군… 탄탄한 주거 인프라

본 단지는 서울지하철 5호선 상일동역 도보권에 위치해 있습니다. 도보 약 7분 내외 거리로 대중교통 접근성이 좋으며, 인근에는 고덕로와 올림픽대로 등 주요 간선도로가 있어 자차 이동 또한 수월합니다.

또한 단지 인근에는 고일초, 상일중, 한영고 등 다수의 초중고가 포진해 있어 학군 선호도도 높은 지역입니다. 강동구청, 고덕상업지구, 이마트, 스타필드 하남 등 생활 인프라도 풍부합니다.

3. 시세 흐름 및 가격 메리트

국토부 실거래가에 따르면, 본 아파트 동일 평형 매매가격은 최근 2025년 3월 13억에 거래, 2024년 12월에도 12.5억~12.85억 선에 거래 되었습니다. 현재 감정가인 11억 5,500만 원은 최근 실거래 대비 약 1.5억 원 이상 낮은 수준으로, 낙찰가에 따라 상당한 시세 차익도 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 

동일 평형 전세 실거래가격은 25년 1월~3월 사이 4.35억~6.5억 사이에 거래되었습니다. 임대차 계약갱신요구권을 사용하지 않는 신규 전세계약의 경우 전세가는 6.5억 일 것으로 추정됩니다. 

4. 권리관계 및 임차인 현황

등기부를 확인한 결과, 말소기준등기는 2020년 8월 25일 설정된 농협자산관리회사의 근저당권입니다. 이후에 설정된 새누리신협 근저당, 삼성카드 및 롯데카드 가압류, 주택임차권 등은 모두 말소 대상입니다.

다만 중요한 점은 전입된 임차인 2명이 존재하며, 그중 김OO은 2020년 1월 17일 전입으로, 말소기준등기보다 전입일이 빠릅니다. 확정일자가 없어 대항력 인정 여부가 다소 모호하나, 대항력 가능성을 열어두고 철저히 확인해야겠습니다.

추가로, 이 OO의 주택임차권(보증금 5억, 2022년 1월 전입 및 확정일자)은 말소기준일 이후 권리로, 배당요구를 했기 때문에 낙찰자 인수할 염려는 없습니다.

현황조사서에 따르면 현장 방문 시 폐문 상태였으며, 실점유 여부는 확인되지 않았으나 전입세대 기준 외국인 등록 상태로 등재된 점이 특징입니다. 명도 과정에서 조율이 필요할 수 있으므로, 반드시 사전 점검을 해야할 것으로 보입니다.

5. 리스크 요약

구분내용

 

말소기준일	2020.08.25
인수권리	없음 (단, 전입 임차인 김OO의 대항력 여지 존재)
주택임차권	이OO 5억 (배당요구 있음, 인수 없음)
점유현황	폐문 상태, 실점유 여부 미확인
명도리스크	중간 정도로 판단 (외국인 거주, 임대차 분쟁 소지 고려)

6. 입찰 전략 및 마무리 판단

이번 경매는 1회 차 신건으로, 입찰 경쟁률은 상대적으로 낮을 수 있습니다. 실거래가 대비 가격 메리트가 크고, 향후 자산가치 역시 안정적인 단지이기 때문에 중장기 관점에서 매우 우수한 물건으로 평가됩니다.

입찰일	2025년 4월 14일 (월) 오전 10시
최저입찰가	1,155,000,000원 (감정가 100%)
입찰보증금	115,500,000원 (10%)
예상낙찰가	11.8억12.2억 (예상 낙찰가율 102105%)
예상투자전략	실입주 또는 전세 활용 갭투자

 

결론 – 고덕권 입지의; 실속 있는 입찰 기회.

‘고덕센트럴아이파크 516동 1405호’는
- 대단지 브랜드 아파트
- 소형 평형 실수요 중심 구조
- 시세 대비 유리한 감정가
- 매도·임대 유동성 모두 확보
라는 네 가지 장점을 지닌 물건입니다.

단, 일부 임차인 관계에 대한 확인이 필요하며,
명도 전략을 포함한 계획을 세우고 접근한다면
강동권 내 안정적 수익과 입지 프리미엄을 동시에 기대할 수 있습니다.

입찰 전 현장 방문, 점유 여부 확인, 임차인과의 협의 가능성 등도 함께 고려하시고 

최근 권리관계 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

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