삼성힐스테이트2차 경매, 삼성동 힐스테이트 경매, 2022타경106904(1)

강남구 삼성동 삼성로111길 8에 위치한 힐스테이트2단지 202동 5층 502호가 서울중앙지방법원에서 경매에 부쳐집니다. 해당 사건은 2022타경106904(1)번으로, 2020년 최초 전입한 임차인이 존재하며, 실거래가 보다 최저매각가가 낮아 가격 경쟁력을 확보할 수 있는 물건입니다. 이번 글에서는 본 경매 물건의 입지, 시세 흐름, 권리관계, 그리고 예상 낙찰가까지 상세히 살펴보겠습니다.

1. 삼성동 핵심입지 

해당 아파트는 지하철 7호선 청담역과 도보 8분, 지하철 9호선 삼성중앙역과 도보 3분 거리의 더블역세권 입지를 자랑합니다. 강남구 삼성동은 개발 호재와 주거 선화가 동시에 집중된 지역으로 이미 국제업무지구 개발계획(MICE 복합단지), 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC) 건립 등 대규모 개발이 예정되어 있어 미래가치가 뛰어난 곳입니다. 힐스테이트2단지는 현대건설 시공의 중소형 중심 아파트 단지로, 입주민 선호도가 높고, 단지 내외부 관리 상태도 우수합니다. 본 물건은 전용면적 12평, 공급면적 16평 형으로, 역세권 소형 평형에 해당하는 귀한 물건입니다.

 

2. 시세 흐름 및 낙찰가 예측 

2024년 12월 ~ 25년 3월, 동일 단지 유사 평형의 실거래가는 약 14억~16억 원 수준에서 형성되어 있습니다. 반면, 해당 물건의 감정가는 16억 원이며, 1회 유찰 후 최저매각가는 12억 8,000만 원(감정가의 80%)으로 책정되어 있습니다.

최근 강남권 주요 단지의 낙찰가율은 평균 100~102%를 오가고 있으며, 이와 같은 낙찰가율을 적용하여 해당 물건의 낙찰가도 예측해 볼 수 있습니다. 이 때 인수해야 할 선순위 임차인의 보증금이 있는지를 반드시 확인해야 합니다.  

3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

본건의 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 31일 설정된 광주은행의 근저당권입니다. 임차인 최OO은 2020년 6월 5일 전입신고하고 확정일자를 받은 것으로 확인됩니다​.즉, 임차인은 전입 + 확정일자 + 점유 요건을 모두 갖춘 대항력 있는 임차인으로서, 해당 부동산의 점유와 보증금에 대해 우선변제권을 가집니다. 그러나, 근저당권 설정일(2022.3.31) 이후에 임차인이 전입 및 확정일자를 취득한 것이 아니라, 이전에 전입과 확정일자를 취득한 상태이므로, 광주은행보다 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인입니다.

단, 배당요구를 한 이상, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않으며, 배당금으로 전액이 변제되지 못하는 경우에만 즉, 미회수 보증금이 있는 경우 간접적인 명도 부담이 존재할 수 있습니다.

4. 점유 및 명도 리스크

현황조사서에 따르면 임차인 최OO은 전입세대확인원상 유일한 세대로, 실거주 중인 것으로 추정됩니다. 현장 확인 시 폐문 상태였으며, 안내문을 부착한 점을 고려할 때 실거주 여부는 간접 확인만 가능합니다. 다만, 임차인이 대항력이 있고 배당요구도 한 만큼, 낙찰 이후 명도 시 임차인과의 협의 또는 인도명령이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 일정한 시일이 소요될 수 있습니다. 따라서 명도까지 여유를 두고 계획을 세우는 것이 중요합니다.  그러나 본 물건의 임차인은 배당요구를 한 임차인이고 임차인이 배당 받기 위해서는 낙찰자에게 명도 확인서를 받아야 하므로 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

5. 입찰 전략 및 유의사항

• 입찰보증금: 128,000,000원 (최저 매각가의 10%)
• 매각 기일: 2025년 5월 7일(수)
• 장소: 서울중앙지방법원
• LTV 등 대출 규제는 강남 3구 내 9억 초과 주택으로서 엄격하게 적용
• 1주택자 실거주 목적 또는 자금여유 있는 투자자에게 적합

6. 결론 

삼성동 힐스테이트2단지 502호는 강남 3구 중심 입지, 안정적인 시세, 그리고 선순위 임차인의 권리관계가 명확히 정리되어 있는 경매물건입니다. 실거주와 중장기 투자 모두에 적합합니다.다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 절차를 신중하게 준비할 필요가 있으며, 권리분석과 입찰 전략을 충분히 세운 후 접근한다면 안정적인 투자가 가능합니다.

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※ 이 글은 2024년 기준 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서 등 법원 경매정보를 바탕으로 작성하였습니다.

      입찰 전 반드시 현장 방문 및 해당 서류를 직접 확인하시고 최신 권리관계 등도 확인하시기바랍니다.