서초 연립주택 경매, 반포대로 5길 19 연립주택 경매, 2024타경118529

서울 서초구 서초동 1474-1 소재 연립주택 2층 202호가 서울중앙지방법원에서 경매에 부쳐집니다. 사건번호는 2024 타경 118529이며, 감정가는 10억 6천만 원, 최저입찰가 역시 감정가와 동일한 신건 물건입니다. 이번 글에서는 해당 부동산의 입지와 권리관계, 시세, 점유 상황, 향후 가치, 그리고 입찰 전략까지 상세히 분석해 보겠습니다.

1. 입지 분석

– 강남과 법조타운 사이, 역세권 도심 입지

해당 물건은 서초동 중심부에 위치하고 있으며, 지하철 3호선 남부터미널역에서 도보 약 7~8분 거리에 있습니다. 인근에는 서울고등법원, 대검찰청, 서울지방변호사회 등 법조타운이 밀집해 있으며, 행정기관(서초세무서), 학교(신중초, 서문여중고), 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자에게 매우 인기 있는 지역입니다. 주변 도로망도 뛰어납니다. 반포대로와 방배로를 통해 서초 IC 및 고속터미널, 강남 일대까지의 접근성이 탁월하며, 인근에는 다양한 음식점과 학원가가 밀집되어 있습니다. 해당 주택은 주택가 내 저층 연립주택 단지에 위치해 조용하고 안정적인 주거환경을 제공합니다.

2. 건물 개요 및 구조

– 대지지분 넉넉한 2층 연립

해당 건물은 1986년 준공된 철근콘크리트조 3층 연립주택으로, 경매 대상은 2층 202호입니다. 전용면적은 103.63㎡(약 31.3평)으로, 일반 아파트 30평형대 수준의 공간을 확보하고 있으며, 대지지분은 76.13㎡(약 23평)으로 매우 넉넉합니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링을 고려할 때 중요한 요소로 작용할 수 있습니다. 해당 물건은 지하 1층의 별도 창고 공간도 포함되어 있어 실사용 면적이 더 넓고 활용도가 높습니다. 주차공간은 별도 확인이 필요하나, 도로 접면이 있어 차량 진입 자체는 무리가 없습니다.

3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리 

등기부등본에 따르면 말소기준등기는 2022년 9월 23일 설정된 한국자산관리공사의 근저당권이며, 이후에 설정된 근저당권(소 OO 명의) 및 고 OO 임차인의 임차권등기는 모두 말소기준일 이후에 형성된 권리로, 낙찰로 모두 소멸합니다. 고 OO 임차인은 전입일(2022.11.18), 확정일자(2022.10.17), 보증금 2억 5천만 원, 월세 80만 원으로 임차권등기까지 설정해 둔 상태입니다. 그러나 말소기준등기 이후 임차이므로 대항력 및 우선변제권이 없고, 인수 대상도 아닙니다. 점유자는 현재 미상이며, 현황조사서에는 안내문만 부착되어 있는 것으로 나타났습니다.

4. 시세 및 가치 분석

– 도심권 연립주택의 저평가 가능성

감정평가서는 2024년 기준으로 본건을 10억 6천만 원으로 평가했으며, 인근의 유사 연립주택의 매매 사례를 참고하면 시세는 11억~12억 원대입니다. 특히, 이 일대는 신축 공급이 부족하고 대지지분이 넉넉한 연립주택이 많지 않다는 점에서 실거주 수요는 물론 보유 가치 또한 높습니다. 또한 강남권 및 서초권 일대 부동산 가격이 바닥을 다지고 회복세를 보이고 있어 본 물건 역시 향후 매각 시 시세차익을 기대할 수 있습니다. 공동주택 공시가격은 2024년 기준 4억 9,300만 원으로, 양도세 절감 측면에서 실거주 매입자에게 유리할 수 있습니다.

5. 점유 상태 및 명도 리스크 

고OO 임차인은 임차권등기를 설정한 상태이나, 현장조사 결과 점유 여부는 확인되지 않았습니다. 실제 점유하지 않고 퇴거한 상태라면 인도명령 없이 소유권이전과 동시에 인도받을 수 있습니다. 반대로 실거주 중일 경우라도 임차권등기 자체가 말소 대상이므로 인도명령을 통한 강제 집행으로 비교적 수월하게 명도 할 수 있습니다. 명도 리스크는 전체적으로 크지 않은 편이며, 경매를 통한 실입주 목적자나 투자자 모두에게 리스크 대비 수익이 큰 물건으로 보입니다.

6. 입찰 전략 및 정리

• 입찰일: 2025년 4월 22일 (화)
• 법원: 서울중앙지방법원 제4별관 2층 211호
• 입찰보증금: 1억 600만 원 (10%)
• 예상 입찰가: 10억 6천만 원 10억 8천만 원대 (낙찰가율 약 100102%)

본 물건은 입지, 권리, 대지지분, 실사용 공간, 교통환경 등 모든 측면에서 높은 점수를 받을 수 있는 경매물건입니다. 권리관계도 매우 깔끔하고 실거주를 원하거나 중장기 보유 후 처분하려는 투자자 모두에게 적합한 구조입니다. 명도 불확실성이 존재하긴 하나, 임차권등기 후 실점유자 여부가 불분명하다는 점에서 실제 부담은 크지 않을 수 있습니다. 서울 강남 3구, 특히 서초동 중심부에서 이런 조건의 물건이 신건으로 출회되는 경우는 흔치 않습니다. 도심형 연립주택을 안정적인 가격에 확보하고자 하는 수요자라면 이번 경매에 충분한 관심을 가져볼 만합니다.

 

※ 이 글은 법원 경매자료를 바탕으로 작성한 참고용 글입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문하시고 최신 권리관계 등을 확이하시기 바랍니다.