용산구 연립주택 경매, 용산구 빌라 경매, 2024타경55005

서울 용산구 신흥로 34, 3층 304호에 위치한 연립주택이 경매로 매각될 예정입니다. 사건번호는 2024타경55005로, 감정가는 10억 5천만 원, 서울서부지방법원에서 입찰을 기다리고 있습니다.이 부동산은 1회차 신건 물건이며, 최근 유사 물건 대비 고가의 감정이지만, 입지와 구조, 대지지분 면적 등을 고려하면 납득 가능한 수준으로 보입니다.

본 글에서는 본 경매물건의 입지 여건, 권리관계, 점유 상태, 낙찰 전략, 리스크 및 투자 가능성에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1. 부동산 기본 정보

• 소재지: 서울특별시 용산구 신흥로 34, 3층 304호 (지번: 용산동2가 45-9)
• 건물면적: 97.73㎡ (약 29.56평) – 지하층 24.43㎡ 포함
• 대지지분: 65.1㎡ (약 19.7평)
• 사용승인일: 1980년 12월 18일
• 건물용도: 연립주택
• 감정가: 1,050,000,000원
• 최저매각가: 1,050,000,000원 (1회차 입찰 / 신건)

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2. 입지 및 생활환경 분석

해당 부동산은 이태원과 남산 중간, 녹사평역과 보광동 사이의 주택밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 보성여중·고, 중앙박물관, 전쟁기념관 등이 인접해 있으며, 도보권에 이태원역과 녹사평역이 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

• 버스 노선 다수 확보
• 이태원 문화·상업 인프라 활용 가능
• 도심권에 위치한 고지대 주택
• 조망 및 조용한 주거환경 장점

다만, 도로 접면이 다소 좁고, 주차시설이 전용으로 확보되어 있지 않다는 점은 실사용자에게 불편 요소가 될 수 있습니다.

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3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

• 소유자: 김윤식
• 말소기준등기: 2001.08.06 중소기업은행 근저당 (채권최고액 90,000,000원)
• 현 임차인: 김OO
  • 보증금 200,000,000원
  • 전입일: 2023.11.21
  • 확정일자: 2023.10.23
  • 배당요구일: 2024.07.19
  • → 말소기준등기 이후에 전입하여 대항력 없음

※ 이 임차인은 점유 중이지만 말소기준권리보다 후순위, 대항력도 없어 낙찰자에게 인수되는 의무는 없습니다. 배당에서 우선순위       도 없기 때문에, 법률상 인수 부담은 없으나 실제 명도의 부담감은 있으니 임차인과 협의를 잘 해야겠습니다.

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4. 현황조사 및 점유 상태

현황조사서 및 전입세대열람 결과, 임차인 김OO이 실거주 중이며, 자녀도 함께 등재되어 있는 것으로 확인됩니다. 따라서 점유자는 실거주 중인 가족 단위 거주자이며, 명도 과정에서 협상이나 법적 절차가 불가피할 수 있습니다.

● 명도 가능성: 대항력이 없어 인도명령 가능
● 실거주 중임: 협상 유도 또는 명도대행 필요
● 임대차 계약서 내용 불명확: 확인 권장

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5. 시세 및 낙찰가 분석

• 인근 유사 연립 매매가: 전용 7090㎡ 기준 7억9억
• 신축 또는 철거 가능한 연립은 10억대 실거래도 있음
• 본 물건은 대지지분 넓음 + 건물 상태 양호 + 도심권
• → 감정가 자체는 다소 높은 평가로 보이나, 토지 가치 고려 시 수용 가능

  ※ 예상 낙찰가: 9억 7천만 원 ~ 10억 2천만 원대

→ 1회 차 유찰 불가피해 보이나, 토지거래허구구역 내 다세대 인기를 감안하면 감정가 이상으로 낙찰 될 가능성도 있음
→ 임차인 점유 리스크로 인해 유찰될 가능성 있음

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6. 투자 전략 및 리스크

• 실거주 목적: 입지 우수하나 구조상 관리 공동체가 불명확
• 투자 목적: 월세 수익보다는 장기 보유 후 매도 or 재건축 수익형
• 명도 리스크: 소송 절차로 대비 필요
• 향후 개발 가능성: 주변 이태원·보광동 일대 정비 움직임 제한적, 단 개별 리모델링이나 소형 건물 개발은 가능
• 입찰일: 1회차, 2024년 4월 15일
• 입찰 보증금: 감정가의 10%

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결론

해당 물건은 인수해야할 권리는 없으나 실거주 중인 임차인의 협조 여부에 따라 낙찰 이후 소유권 행사까지 걸리는 시간이 결정되는 구조입니다. 그러나 점유 중인 임차인은 배당신청을 하였고 배당을 받기 위해서는 낙찰ㄹ자의 명도확인서가 반드시 필요하므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 또한 도심지 핵심 주거입지, 넉넉한 대지지분, 수익형으로 운영할 수 있는 소형 구조라는 측면에서 장기 보유형 투자처로서의 매력은 충분해 보입니다.