신흥역 중앙힐스테이트 경매, 중앙동 힐스테이트 경매, 2024타경53050

경기 성남시 중원구 중앙동에 위치한 '중앙동 힐스테이트 1차' 아파트 104동 10층 1002호가 수원지방법원 성남지원에서 경매로 매각될 예정입니다. 사건번호는 2024 타경 53050이며, 감정가는 9억 6,500만 원, 현재 최저입찰가는 6억 7,550만 원으로 2회 차 입찰이 진행됩니다. 이번 글에서는 해당 부동산의 입지와 권리관계, 시세 흐름, 점유 상태 및 명도리스크, 그리고 입찰 전략까지 상세하게 분석해 보겠습니다.

1. 물건 개요

– 성남 중원권 핵심 입지 46평형 아파트

해당 아파트는 성남시 중원구 중앙동 578번지, 중앙동힐스테이트1차 단지 내 104동 1002호입니다. 2012년에 준공된 이 단지는 총 7개 동, 356세대 규모로, 브랜드와 입지 면에서 안정된 수요를 유지하고 있는 중대형급 아파트입니다. 대상 호실은 공급면적 153.15㎡(46평 형), 전용면적 120.6㎡(약 36.48평)이며, 대지지분은 64.85㎡(약 19.6평)입니다. 난방방식은 개별난방, 도시가스를 사용하고 있으며, 주차장, 승강기, 지하주차장, 옥내소화전 등의 설비를 모두 갖추고 있어 실거주 만족도가 높은 물건입니다.

2. 입지 분석

– 역세권, 학세권, 생활인프라 모두 우수

단지 북서측에는 지하철 8호선 신흥역이 도보 약 7분 거리에 위치하고 있으며, 수진역도 도보 10분 이내 접근이 가능합니다. 수도권 동남부권에서 서울 진입이 용이한 입지로, 인근에는 중심상권, 병원, 학원가, 성남제일초·성남중·성일고 등 학군이 잘 조성되어 있습니다. 버스노선도 다양하며, 차량 이용 시 성남 IC 및 복정 IC, 외곽순환도로와도 연계가 좋아 강남권 진입도 수월합니다.

3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

등기부등본에 따르면, 말소기준등기는 2020년 11월 24일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권자들(한국자산관리공사, 황순자, 한경민), 가압류권자(KB국민카드) 모두 말소기준일 이후 권리로, 경매로 매각 시 모두 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 임차인도 전입세대 열람 결과 2명(원OO, 홍 OO)이 존재하지만, 모두 배당요구를 하지 않았고, 확정일자도 없는 상태입니다. 특히 홍 OO은 2020년 12월 전입이긴 하나 말소기준등기일 이후로, 대항력이 없습니다. 원 OO 역시 말소기준등기 이후에 전입하였으므로 대항력이 없습니다.

4. 시세 흐름과 실거래가 – 회복 흐름 속 시세 메리트

국토부 실거래가 자료에 따르면, 동일 단지 및 평형의 실거래가는 다음과 같습니다.

• 2023년 4월: 11억 2천만 원
• 2023년 3월: 9억 4천만 원
• 2021년 12월: 11억 7천만 원

전세가는 2024년 1월 기준으로 6억 원에 계약된 바 있으며, 동일 평형 기준 전세가는 평균 5.5억~6억 선을 유지하고 있습니다.

이와 비교하면 현재 최저입찰가인 6억 7,550만 원은 시세 대비 최소 2~3억 원가량 저렴한 수준으로, 가격 메리트가 큰 편입니다. 전세 활용 시 실투자금 7천만 원 내외로 매입이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 점유상태 및 명도 리스크

전입세대상에는 전입자 2인이 존재하나, 현장 조사 시 폐문부재 상태로 점유자는 부재중이었으며, 임대차 계약관계나 실거주 여부가 불분명합니다.

• 배당요구 없음
• 확정일자 없음
• 대항력 없음

점유 관련 사항은 현장 방문 시 폐문부재, 실거주 확인이 되지 않았으며, 점유자와 협의가 필요한 상황입니다. 하지만 인도명령을 통한 명도 절차는 법적 절차상 가능하므로, 큰 리스크로 보이지는 않습니다. 따라서 낙찰자는 소유권 취득 후 인도명령 신청을 통해 법적 명도 절차를 진행할 수 있습니다. 다만 낙찰 후 협의를 통한 자진 퇴거 가능성도 존재하므로, 입찰 전 인근 세대 또는 관리사무소를 통해 점유자를 확인하는 편이 더 좋겠습니다.

6. 입찰 전략 및 정리

• 입찰일: 2025년 4월 28일 (월) 오전 10시
• 입찰보증금: 6,755만 원 (최저매각가의 10%)
• 입찰법정: 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호 법정
• 감정가: 9억 6,500만 원
• 최저매각가: 6억 7,550만 원 (2회차, 70%)
• 예상 낙찰가: 7억 2천만7억 5천만 원 수준 (시세 대비 7075%)

전세를 활용한 저자본 투자에 적합하며, 실거주 목적의 매수자라면 저평가된 매입 기회로 활용할 수 있습니다. 중대형 평형대, 브랜드 단지, 역세권, 교육 인프라 등은 모두 향후 매각 시에도 경쟁력이 높다는 점에서 보유 가치도 우수합니다.

결론 – 저위험 고효율의 실속 있는 경매 매물

2024 타경 53050 물건은 권리관계가 깔끔하고, 입지와 평형 모두 우수한 조건을 갖춘 아파트입니다. 특히 현 시세 대비 큰 폭의 할인율과 전세가율이 높아 실입주자는 물론 소액투자자에게도 매력적인 선택지로 보입니다. 입찰 전 현장 재방문 및 점유자 확인을 거친 후, 자금계획과 명도 전략만 충분히 준비된다면, 이번 경매는 투자성과 실거주 만족도 모두를 만족시킬 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다.