아리하 경매, 동작구 흑석동 아크로리버하임 경매, 2024타경119478

서울 동작구 현충로 52, 아크로리버하임 119동 1층 7102호가 서울중앙지방법원에서 경매로 진행됩니다. 해당 사건은 2024타경119478이며, 1회차 신건 입찰입니다. 감정가는 21억 2,000만 원, 현재 최저입찰가 역시 감정가와 동일한 금액입니다. 이 글에서는 입지, 단지 정보, 권리관계, 시세 흐름과 입찰 전략까지 상세하게 분석해보겠습니다.

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1. 역세권 프리미엄 단지

 

아크로리버하임은 2019년 12월 준공된 흑석뉴타운의 대표 브랜드 아파트로, 총 1,073세대 대단지입니다. 대림산업(주)이 시공한 프리미엄 브랜드입니다. 이번 경매 대상은 119동 1층 7102호, 전용 84.91㎡(약 25.7평)의 실거주 선호도 높은 중형 평형으로. 입지도 뛰어납니다.

• 지하철 9호선 흑석역 도보 3분 거리 (168m)
• 동작구청, 중앙대학교, 한강조망권 등 프리미엄 요소 밀집
• 동양중, 중앙대사범대학부속중, 고교 등 명문학군 인접
• 생활 인프라: 이마트, 병원, 공공기관, 시장 모두 도보권

※ 강남·용산·여의도와의 이동성도 탁월하여 실거주 및 임대 수요 모두 풍부한 지역입니다.

 

2. 깔끔한 외관, 넉넉한 평면의 1층 세대

 

• 건축년도: 2019.12
• 건물 구조: 철근콘크리트조 4층 중 1층
• 전용면적: 84.91㎡ / 대지지분: 55.11㎡
• 세대수: 총 1,073세대 / 주차대수 1,352대
• 단지 내 승강기, 화재경보기, 복리시설 완비

본건은 1층 세대로서, 엘리베이터 사용 없이 편리한 이동이 가능하고 고령자 및 유아동 가구에게 선호되는 타입입니다. 단지 안쪽으로 진입하는 구조로 차량 소음도 적고, 외부 노출이 덜한 구조입니다.

3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

 

채권자인 김OO가 신청한 강제경매 사건입니다.

• 말소기준권리: 2022.06.10, 한국금융자산관리 근저당
• 이후 설정된 등기사항:
  • 임차권등기(김OO, 2023.06.20, 보증금 11.5억)
  • 가압류: 삼성카드, 우리카드, 농협캐피탈
  • 압류: 동작구청 등
  • 강제경매 개시: 2024.10.15

※ 등기상 모든 권리는 말소기준권리 이후 등기로, 낙찰 시 원칙적으로 모두 소멸합니다.
     하지만 임차권등기 인수 가능성에 주의해야 합니다.

 

임차인은 전입과 확정일자를 모두 갖춘 

대항력 있는 임차인이며, 임차권등기까지 되어 있습니다.

• 임차인: 김OO
• 전입일: 2021.05.28
• 확정일자: 2021.05.03
• 임차보증금: 11억 5,000만 원
• 임차권등기: 있음 (2023.06.20)
• 배당요구: 2024.12.03

배당요구를 하였지만, 낙찰가가 낮을 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있으며 이 경우 미배당분을 매수인이 인수해야 합니다.

매수인이 인수하게 될 수 있는 금액: 최대 11억 5,000만 원
➡ 이는 낙찰가 + 인수보증금 = 총투자금을 염두에 두고 낙찰가를 정하여야 합니다. 본 건 부동산의 가치로 보았을 때 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성은 극히 낮아 보입니다.

4. 점유 상태 및 명도 리스크

 

현황조사서 및 세대열람 결과를 종합하면,

• 등재된 임차인은 김현모 1명
• 현장조사 시 폐문부재 → 실제 거주 여부 미확인
• 안내문 부착 후에도 연락 없음

※ 점유 여부 미확인 상태이나 전입이 되어 있으므로 명도 소송 또는 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인이 경매 신청 자이고 배당요그를 하였으므로 임차인이 보증금만 전액 배당 받는다면 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

5. 시세 및 낙찰가 흐름

 

• 감정가: 21억 2,000만 원 (2024년 10월 기준)
• 2024년 공동주택 공시가격: 약 12억 4,400만 원
• 인근 실거래: 전용 84㎡ 기준 19억 ~ 20억 수준
• 평당 감정가: 약 8,253만 원

※ 현 감정가는 주변 시세보단 소폭 낮은 수준. 

6. 입찰 전략 및 종합 평가

 

• 입찰일: 2025년 4월 22일 (화) 오전 10시
• 감정가 = 최저가: 21억 2,000만 원
• 입찰보증금: 2억 1,200만 원 (10%)
• 예상 낙찰가: 18 ~ 19억
• 투자 판단: 실거주/보유 목적보다는 명도 협의 전제의 저가 노려볼만 함

마무리

 

서울 9호선 흑석역 초역세권

브랜드 신축 아파트
프리미엄 단지 내 1층 세대
대항력 있는 임차인 인수 구조

낙찰가 + 보증금 = 실지출 계산 필요

실거주 및 보유가치가 뛰어난 물건이지만,

임차인 협의·배당분석·명도계획 등을 세우고
철저한 준비와 분석을 바탕으로 접근하신다면,
서울 신축 브랜드 단지를 시세보다 낮게 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

 

※ 이 글은 법원 경매자료를 바탕으로 작성한 참고용 글입니다.

    입찰 전 반드시 현장 방문하시고 최신 권리관계 등을 확인하시기 바랍니다.