미사강변신도시 아파트 경매, 미사강변 사랑으로 부영 경매, 2024타경 7385 경매

1. 경매 사건 개요

• 사건번호: 2024 타경 7385
• 물건주소: 경기도 하남시 미사강변동로 20, 3105동 2층 202호 (망월동, 미사강변사랑으로 부영아파트)
• 물건종류: 아파트 (토지·건물 일괄 매각)
• 건물면적: 84.9786㎡ (약 25.71평)
• 대지권: 55.2715㎡ (약 16.72평)
• 감정가: 9억 원
• 최저매각가: 9억 원 (1회 차 진행, 100%)

이번 경매는 신건으로, 유찰 이력이 없는 첫 입찰입니다.

2. 입지 분석

미사강변도시의 중심 입지에 자리한 미사강변사랑으로 부영아파트는, 주변으로 미사중앙초, 미사 중, 하남풍산역(5호선) 등이 가까워 교육 및 교통환경이 우수합니다​.

• 지하철: 수도권 5호선 미사역 약 724m, 하남풍산역 약 830m
• 교육: 미사중앙초(189m), 미사 중(186m), 청아초(353m)
• 편의시설: 대형마트, 근린공원, 상업시설 밀집
• 도로 접근성: 미사대로 및 올림픽대로와 인접하여 서울 접근이 용이

특히, 미사강변지구 자체가 계획도시로 조성되어 기반시설이 잘 정비된 곳입니다.

3. 건물 및 구조

• 사용승인일: 2017년 10월 31일
• 건축구조: 철근콘크리트조
• 층수: 지하 1층 ~ 지상 29층 (해당 세대는 2층)
• 난방방식: 지역난방(열병합)
• 총세대수: 1,104세대
• 주차대수: 1,342대 (세대당 1.2대 수준)

단지는 총 10개 동으로 구성되어 있으며, 관리상태는 양호합니다​.

4. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

• 채권자: 비유씨로크(주)
• 채무자 겸 소유자: 최이선
• 말소기준권리: 2023년 8월 28일 자 (주)카카오뱅크 근저당권​

등기부를 보면 추가로 (주)애큐온캐피털, (주)아이엠캐피털의 근저당권 설정이 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다​.

배당요구종기일은 2025년 3월 12일이었으며, 현재까지 별다른 임차인의 배당요구는 없는 상태입니다.

5. 점유현황 및 명도리스크

• 현황조사서에 따르면 채무자 겸 소유자가 직접 점유 중​​.
• 전입세대열람 결과도 채무자 1인만 등록되어 있습니다​.
• 다만, 현장 방문 시 폐문부재였으며, 명확한 점유확인은 추가 확인이 필요합니다.

※ 소유자 점유로 간주할 수 있어 비교적 명도 부담은 적은 편이나, 낙찰 후 점유 확인 및 인도명령 신청 준비를 하는 것이 좋겠습니다.

6. 시세 및 매매 사례

• 최근 실거래가
  • 2025년 3월: 9.48억 ~ 9.6억 (평균 약 9.53억)​
  • 2025년 2월: 9.3억
  • 2024년 12월: 9.0억 ~ 9.35억

→ 최근 실거래 평균 약 9.4억 수준으로, 감정가(9억)와 비슷하거나 약간 높은 수준입니다.

• 전세 시세
  • 2025년 3월: 평균 약 5.27억
  • 2025년 2월: 평균 약 5.11억

→ 전세를 놓을 경우 약 5억 초중반대 전세가 가능합니다.

7. 대출 및 투자 수익성

• 예상 대출한도: 약 6.3억 (입찰가의 70% 기준)​
• 예상 대출금리: 4.0% ~ 4.16%
• DSR 적용 비율: 30%

보수적으로 계산 시, 입찰가 9억에 전세 5.2억 세팅이 가능하다면, 약 3.8억의 자금이 필요합니다. 대출을 최대한 활용하면 실투자금 약 2.7억 내외로 접근 가능합니다.

단, 금리 4% 이상인 상황을 고려하여 월 이자 부담은 충분히 검토해야 합니다.

8. 입찰 전략 요약

 

입찰일	2025년 4월 28일 (월) 오전 10시
입찰장소	수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호 법정
감정가	900,000,000원
최저매각가	900,000,000원 (1회차, 100%)
보증금	90,000,000원
예상 경쟁률	4~8명 (신건 기준)
권리분석	안전 (말소기준권리 설정, 임차인 없음)
명도리스크	낮음 (소유자 점유 추정)

※ 낙찰가 제안: 실거래 평균(9.4억)을 감안할 때, 9.1억 ~ 9.2억 정도까지는 무난할 것으로 판단됩니다. 단, 경쟁자가 몰릴 경우 추가 대응 필요.

9. 총평

미사강변도시 핵심입지, 학세권·역세권 프리미엄, 준신축 단지라는 점에서 매력적인 물건입니다. 신건이지만 감정가가 실거래가 대비 크게 낮지 않아 무리한 고가 입찰은 주의해야 합니다.

실거주 목적이라면 적극 입찰할 만하며, 투자 목적이라면 수익성 검토 후 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.