성동구 행당동 서울숲행당푸르지오아파트 경매, 2024타경53243

 

1. 사건 개요

 

• 사건번호: 2024 타경 53243 (서울동부지방법원)
• 물건주소: 서울특별시 성동구 고산자로 177, 102동 6층 605호 (행당동, 서울숲행당푸르지오)
• 물건종류: 아파트
• 감정가: 1,257,000,000원
• 채권자: 대원새마을금고
• 채무자(소유자): 김 OO

2. 입지 분석

 

서울숲행당푸르지오 아파트는 서울 성동구의 중심부인 행당동에 위치합니다. 도보로 지하철 5호선 행당역까지 약 5분 거리이며, 왕십리역(2호선, 5호선, 경의중앙선, 분당선)도 이용할 수 있어 4개 노선 환승이 가능한 뛰어난 교통 접근성을 가집니다.

주변에 서울행당초등학교, 무학여자고등학교 등이 밀집해 있어 교육환경이 우수하며, 근린생활시설, 대형마트, 서울숲 등 편의시설과 자연환경도 잘 갖춰진 지역입니다.

서울숲생활권과 왕십리역 상권을 동시에 누릴 수 있는 입지로, 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 지역입니다.

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

• 말소기준권리: 근저당권 (2022.09.15, 대원 새마을금고 설정)
• 기타 등기사항: 추가 근저당권 및 다수 가압류 등
• 임차인 현황: 없음. 채무자(소유자)가 점유

소멸하는 권리:

• 대원새마을금고 근저당권(말소기준권리)
• 하나캐피탈 근저당권
• 케이비캐피탈(주) 가압류
• (주)대신이엔티 및 신한카드 가압류

인수되는 권리:

• 특별히 인수해야 할 권리는 없음. (모든 권리는 매각으로 소멸 예정)

특기할 점은 전입세대 확인서상 소유자 세대만 등재되어 있으며, 별도의 대항력 있는 임차인은 존재하지 않는 것으로 보입니다.

4. 점유 및 명도 이슈

 

• 점유 상태: 소유자 단독 점유 추정
• 현장 상태: 폐문으로 확인 불가
• 관리비 체납: 약 700만 원 이상 추정
• 명도 부담: 비교적 낮음 (소유자 점유이나 현장조사 시 폐문, 정확한 점유 확인 불가)

명도 소송 가능성은 낮지만, 폐문 상태인 만큼 입찰 전 재확인이 필요합니다. 관리비 체납액 승계 가능성도 있으므로 입찰 전 관리사무소 확인 필수입니다.

5. 시세 분석

 

구분	시점	매매가(만원)	비고
실거래	2024.07	128,500	6층 기준
실거래	2024.06	138,000
과거 고점	2022.05	153,000
과거 고점	2021.08	145,000

 

최근 실거래가는 1,285,000,000원(12억 8,500만원)에서 1,380,000,000원(13억 8,000만원) 수준으로 형성되어 있으며, 본건 감정가(1,257,000,000원, 약 12억 5,700만원)는 최근 거래가 대비 보수적으로 산정된 것으로 보입니다.

• ㎡당 가격: 14,821,365원
• 공동주택 공시가격(2024.01 기준): 804,000,000원

최근 매각률을 보면 성동구 내 아파트 경매는 평균 97~106% 수준(입찰자 평균 6~12명)을 기록 중으로, 본건 역시 약 1,310,000,000원 수준까지 경쟁 입찰이 예상됩니다.

6. 입찰 전략 정리

 

• 적정 입찰가: 1,310,000,000원 이하 추천
  • 최근 실거래 1,285,000,000원 ~ 1,380,000,000원 반영
  • 경쟁 예상가 평균 1,310,000,000원 ~ 1,340,000,000원
• 입찰 기일: 2025.04.28 (월) 오전 10시
• 입찰 장소: 서울동부지방법원 제101호 법정
• 주의사항:
  • 폐문 상태로 실제 명도 소요시간 변수 존재
  • 관리비 약 700만원 승계 여부 확인 필요

대출 가능성은 감정가 기준 약 68.5%로 예상되며, 대출금액 약 860,000,000원 선에서 조율 가능할 전망입니다.

7. 총평

 

서울숲생활권과 왕십리 상권을 동시에 품은 서울숲행당푸르지오 아파트 84타입은 실거주, 임대 모두 매력적인 상품입니다.

최근 시세 흐름, 매각가율, 입지 모두 긍정적 요소가 많아 입찰 매력도는 높은 편입니다. 다만 소유자 점유 및 관리비 체납 리스크가 존재하므로, 입찰 전 관리비 확인과 명도 계획을 구체화하는 것이 반드시 필요합니다.

적정 입찰가를 감안하면 약 1,310,000,000원 전후에서 신중한 전략적 접근이 필요하며, 주변 실거래 흐름을 주의 깊게 모니터링하여 최종 입찰가를 조율하는 것이 좋겠습니다.

 

※ 이 글은 대법원 경매정보, 감정평가서, 현황조사서 등을 기준으로 분석한 글입니다.

    입찰 전 반드시 현장 확인하시고 최신 권리관계 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.