분당구 금곡동 두산위브 대형평형 경매, 미금역 두산위브 경매, 2024타경52330

1. 사건개요

 

이번에 소개할 경매물건은 2024 타경 52330 사건으로, 경기도 성남시 분당구 금곡동 192 (도로명 주소: 정자일로 55), 분당두산위브 106동 6층 601호입니다. 해당 물건은 채권자인 (주)리드코프가 채무자 장 OO을 상대로 신청한 임의경매로, 청구금액은 13억 7,336만 원에 달합니다.

감정가는 15억 원, 1차 입찰(2025년 3월 24일)은 유찰되었고, 2차 최저입찰가는 10억 5,000만 원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호 법정에서 진행됩니다.

물건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 대지권 48.01㎡(약 14.52평), 건물면적 147.6㎡(약 44.65평)의 대형 평형 아파트입니다.

2. 입지분석

이 물건은 성남 분당의 대표적 주거지역인 정자동 생활권 내에 위치한 금곡동 분당두산위브 아파트 단지에 속해 있습니다. 인근에는 미금역(신분당선 및 분당선)이 도보 7분 거리에 위치해 있으며, 이마트, 롯데백화점, 뉴코아백화점 등 대형 상업시설과 중앙공원, 율동공원 같은 녹지시설도 가까워 생활 인프라가 우수합니다.

교육시설 또한 밀집해 있어, 늘푸른초·중·고, 분당경영고, 정자중, 이우고 등 명문학군과 인접합니다. 정자동 중심상권과 가까우면서도 비교적 한적한 분위기를 갖춘 금곡동의 장점을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

교통 측면에서는 판교와 서현, 정자 등 분당의 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어나며, 서울 접근성도 우수하여 실거주 수요층이 매우 탄탄한 지역입니다.

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

말소기준권리는 2022년 2월 4일 설정된 (주)리드코프의 근저당권(1,690,000,000원)이며, 이보다 후순위로 설정된 우리카드, 중소기업은행의 가압류, 성남시 압류권은 경매로 모두 소멸됩니다.

특히 중요한 점은, 해당 물건에는 대항력 있는 임차인이 없다는 것입니다. 전입세대열람 및 주민등록등본 상 채무자 겸 소유자 외 전입세대가 존재하지 않으며, 점유 역시 소유자 단독입니다. 이로 인해 경매 매수인의 권리 인수 부담은 ‘0’에 수렴하는 안전한 물건입니다.

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

현황조사서 및 세대열람 결과를 종합하면, 해당 호실은 채무자가 실거주 중인 것으로 보이며 제3자 점유는 없는 상태입니다. 조사 당시 폐문부재로 명확한 점유 확인은 어렵지만, 출입문 틈에 안내문을 끼워두는 등 정식 절차는 이행되었습니다.

전입세대 없음, 임대차 관계 없음, 실소유자 점유라는 구조는 명도 리스크가 극히 낮은 편이며, 통상적인 실거주자 명도 절차를 따를 경우 협의를 통해 순조로운 인도가 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 시세 분석

 

물건의 감정가는 15억 원, 구성은 건물 9억 + 대지권 6억 원입니다. 최근 1년간 국토부 실거래가는 아래와 같습니다.

• 2023년 11월: 15.1억 ~ 15.5억 (2건)
• 2023년 9월: 16.4억 (1건)
• 2023년 7월: 15.8억
• 2023년 5월: 14억
• 2023년 2월: 13.3억

매매가 흐름을 보면 2023년 중반 이후 고점 대비 다소 하락세가 나타났으며, 현재 시세는 약 14억~15억 원 수준으로 판단됩니다. 이에 비해 이번 경매 최저입찰가는 10.5억 원으로 약 3.5억~4.5억 원 이상 저렴한 수준입니다.

전세 시세는 2024년 1월 기준 9.8억 원, 2023년 하반기 평균 9~10억 원대로 확인되며, 전세가율이 매우 높아 실입주 목적 외에도 투자 안정성이 뛰어납니다.

6. 입찰 전략 정리

 

• 매각기일: 2025년 4월 28일(월) 10:00
• 입찰장소: 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호 법정
• 최저입찰가: 1,050,000,000원 (2차, 70%)
• 보증금: 105,000,000원 (10%)
• 예상낙찰가: 13.5억 ~ 14.0억 원
• 대출 가능 여부: 대출한도 약 8억 4,000만 원 (LTV 70%)
• 전략 포인트:
  • 권리 인수 없음
  • 명도 리스크 낮음
  • 분당 역세권 + 브랜드 단지
  • 고전세가 기반 투자 안정성 확보
   

7. 총평

 

이번 분당두산위브 106동 601호 경매물건은 전형적인 실거주 + 투자 병행형 고급 아파트로 분류할 수 있습니다. 특히 권리 및 명도 부담이 전혀 없는 점, 전세 시세가 탄탄한 점, 역세권 프리미엄 및 분당 내 브랜드 입지를 갖춘 점에서 입찰 가치가 매우 높은 물건입니다.

낙찰가는 13.5억 원대에서 형성될 것으로 예측되며, 보수적으로 접근할 경우 13.2억, 적극적으로 접근할 경우 14억 초반까지도 고려 가능합니다. 거주 목적 또는 전세 끼고 투자하는 전략 모두 유효한 안전하고 알짜배기 물건으로, 치열한 경쟁이 예상됩니다.