서울 중구 황학동 롯데캐슬 베네치아 아파트 경매, 2023타경107713

서울 도심의 편리한 교통과 다양한 생활인프라를 갖춘 중구 황학동 소재 '롯데캐슬 베네치아' 아파트가 경매에 나왔습니다. 이번 글에서는 이 물건에 대한 권리분석부터 입찰전략까지 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 사건 개요

 

• 사건번호: 2023 타경 107713
• 소재지: 서울특별시 중구 청계천로 400, 롯데캐슬 베네치아 101동 32층 3210호
• 물건종류: 아파트 (주거용)
• 건물면적: 84.97㎡ (25.7평)
• 대지권 면적: 16.17㎡ (4.89평)
• 감정평가액: 950,000,000원
• 최저매각가격: 760,000,000원
• 채권자: 오케이에프앤아이대부(주)
• 채무자 겸 소유자: 김 OO
• 임차인: 옥 OO (전입일 2022.03.23)

 

2. 입지 분석

 

본 물건은 서울 중구 흥인동 서울성동공업고등학교 북동측 인근에 위치해 있으며, 청계천로와 난계로 등 주요 간선도로에 접해 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다. 주변에는 다양한 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있고, 1·2·6호선 '동묘앞역'과 '신당역'이 도보권 내에 위치해 대중교통 이용도 매우 편리합니다. 생활 편의시설로는 이마트, 숭신초, 광희초, 숭인중학교 등이 인근에 있어 거주 만족도가 높은 지역입니다.

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

등기부 권리사항 요약

• 말소기준권리: 2022.03.03 설정된 근저당권(오케이에프앤아이대부(주))
• 후순위 권리: 압류(국민건강보험공단), 가압류((주) 케이비국민카드, 하나카드(주), 웰컴저축은행)

→ 이들은 모두 말소기준권리 이후에 설정된 권리로서 경매로 소멸합니다.

 

임차인의 보증금 인수 여부

• 임차인: 옥 OO
• 전입일: 2022.03.23
• 확정일자: 없음 (미상)
• 배당요구: 없음

→ 전입은 했지만 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 불명확한 상태입니다. 다만, 말소기준권리(2022.03.03)보다 전입일(2022.03.23)이 늦어 우선변제권 및 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 점유 및 명도 리스크

 

• 현재 점유자: 임차인 옥 OO
• 현황조사 결과: 임차인이 전입해 있으나, 현장방문 시 점유자를 만나지 못하고 안내문만 부착한 상태
• 명도 예상: 점유자는 있지만, 대항력 없는 임차인으로 추정되므로 명도소송 없이 협의 명도 가능성이 높습니다.

즉, 법적으로는 매수인이 인수할 부담이 없으며, 실질적으로도 강제집행까지 갈 가능성은 낮은 편으로 보입니다.

 

5. 시세 분석

 

 매매 시세

• 2025년 3월~4월 실거래가:
  • 1건: 10억 5,800만 원 (2025.04)
  • 3건: 평균 약 10억 7,767만 원 (2025.03)

 전세 시세

• 2025년 3월~4월 전세 실거래가:
  • 평균 약 6억 1,833만 원 (2025.04)

공시가격

• 2024년 공동주택 공시가격: 679,000,000원

현재 시세는 10억 5천만~10억 8천만 원 선으로 형성되어 있으며, 최저매각가격(7.6억) 대비 약 3억 원 이상의 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 투자 수익률이 매우 매력적인 편입니다.

 

6. 입찰 전략 정리

 

기일 내역 

회차	기일	최저매각가격	결과
1차	2023.11.23	950,000,000원	유찰
2차	2024.01.11	760,000,000원	매각(921,000,000원)
3차	2025.05.01 예정	760,000,000원	예정

 

※ 2회 차 경매에서 낙찰되었으나 매각허가 취소되어 현재 3차 매각 예정입니다.

• 매각기일: 2025.05.01 (목) 10:00
• 입찰장소: 서울중앙지방법원 4 별관 211호 경매법정
• 예상 입찰가: 8.8억~9.2억 선 추천 (보수적 접근 시 8.8억, 적극적 접근 시 9.0억~9.2억)

 

참고사항:

• 임차인 인수 부담 없음
• 명도 부담 비교적 낮음
• 실거래 대비 20% 이상 저가 매수 가능성 있음

7. 총평

 

서울 도심 중구에 위치한 대단지 브랜드 아파트 '롯데캐슬 베네치아'의 25평형 물건으로, 교통과 생활 인프라 모두 뛰어난 입지를 갖추고 있습니다. 권리상 위험 요소가 없고, 대항력 없는 임차인 점유로 명도 부담도 낮아 경매 매수자에게 유리한 조건을 갖추었습니다. 매매 시세 대비 2~3억 원 수준의 차익을 기대할 수 있으며, 단기 실거주 및 중장기 투자 모두에 적합한 물건으로 평가됩니다. 다만, 입찰 경쟁이 상당히 치열할 것으로 예상되므로, 예상 입찰가 설정에 신중을 기할 필요가 있습니다.