중계 청구아파트 경매, 중계청구3차 경매, 2023타경113328(2)

서울 노원구 중계동의 대표적인 실거주 선호 아파트인 청구아파트 84㎡형이 1회차 경매로 나왔습니다. 감정가 9.81억 원에 입찰이 시작되며, 단지 조건과 입지는 준수하지만, 보증금 5.1억 원의 대항력 있는 임차인이 존재하는 점이 투자 판단의 핵심 변수입니다. 

 

1. 사건 개요

 

• 사건번호: 2023타경113328(2)
• 소재지: 서울특별시 노원구 중계로 233, 청구아파트 108동 7층 701호
• 감정가 / 최저매각가: 981,000,000원 (1회차, 100%)
• 전용면적: 84.77㎡ (약 25.64평)
• 대지권: 46.2㎡ (약 13.98평)

이번 물건은 1996년 준공된 중형 평형의 아파트로, 서울 북부권에서 실수요자들의 선호도가 꾸준한 단지입니다. 현재까지 단 한 차례도 유찰되지 않은 상태로 감정가 그대로 진행됩니다.

 

2. 입지 분석

청구아파트는 지하철 7호선 중계역 도보 5분 거리에 위치해 있는 역세권 단지입니다. 단지 주변으로는 을지중학교, 불암중학교, 상계중학교 등 학군이 밀집해 있으며, 롯데백화점, 중계시장, 건영옴니백화점, 2001아울렛 등 상업시설도 인접해 있습니다.

쾌적한 생활환경과 교육, 교통, 상권을 모두 갖춘 입지로 실거주와 전세수요가 탄탄하며, 단지 내 커뮤니티 시설, 지하주차장, 엘리베이터 등 기본 편의시설도 양호합니다. 사용승인일은 1996년 7월로, 30년 가까운 구축임에도 불구하고 여전히 인기가 유지되고 있는 단지입니다.

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

• 말소기준권리: 2019.10.07 오정농협 근저당권
• 임차인 이OO의 전입일: 2019.02.11
• 확정일자: 2019.02.08
• 보증금: 510,000,000원
• 배당요구일: 2023.11.03

임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 우선변제권 있는 임차인으로, 배당요구도 적법하게 제출했습니다. 그러나 민사집행법상 배당 순서에 따라 담보물권자인 오정농협과 웰컴저축은행(채권액 총 11.47억)이 우선적으로 배당을 받게 되므로, 이 임차인은 순위상 후순위로 밀리게 됩니다. 물건번호 (2)만을 놓고 봤을때, 감정가 수준에서 낙찰이 이루어질 경우, 담보권자들도 전액 배당을 받기 어려운 구조이므로 임차인은 배당을 거의 받지 못하게 됩니다. 따라서 보증금 전액 또는 일부는 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 점은 실투자금 계산 시 반드시 반영되어야 합니다.

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

현황조사서에 따르면 임차인 이OO이 전입신고 되어 있으며, 현장 방문 시 폐문부재로 실제 점유 여부는 확인되지 않았습니다. 하지만 계약서상 임대차 종료일이 2025년 3월 31일로 되어 있어 현재 실거주 중일 가능성이 높습니다. 이 경우 낙찰자는 점유자와의 명도 협상을 별도로 진행해야 하며, 퇴거 시기나 협의 과정에 따라 비용과 시간이 추가 소요될 수 있습니다. 다행히 관리비 등의 체납은 없는 것으로 확인되어 체납 부담은 없지만, 점유자의 협조 여부가 명도의 핵심이 될 수 있습니다.

 

5. 시세분석

 

• 2025.04: 12.0억 ~ 12.2억
• 2025.03: 11.85억
• 2025.02: 11.53억 ~ 12.85억

최근 실거래가 기준으로 본건의 전용 84㎡형은 11억 중후반에서 12억 초반대에 형성되어 있으며, 실거래가 평균은 약 11.8억 수준입니다. 감정가는 시세 대비 약 80% 수준으로 보수적으로 책정된 편입니다. 전세 시세는 6.5억에서 8억 사이로 분포되어 있으며, 임차인의 보증금 5.1억은 시세 하단에 위치합니다. 그러나 인수되는 보증금이라는 점에서 매수인의 실질 투자금은 "낙찰가 + 인수 보증금"으로 계산되어야 하며, 감정가에 낙찰될 경우 9.81억 + 5.1억 = 약 14.9억 수준이 될 수 있습니다.

 

6. 입찰 전략 정리

 

• 매각기일: 2025년 4월 29일 10:00
• 입찰장소: 서울북부지방법원 101호
• 입찰보증금: 98,100,000원 (10%)
• 감정가 기준 낙찰 시 보증금 전액 인수 가능성 큼
• 실질 투자금: 약 14억~15억 예상
• 낙찰가 하락 가능성은 낮고, 경쟁률 다소 있을 것으로 보임

이번 입찰은 1회차로, 감정가 그대로 진행되지만 입지와 단지 메리트가 뚜렷해 관심 입찰자가 다수 존재할 수 있습니다. 다만 보증금 인수 가능성이 있는 만큼, 2023타경113328 (1)와 함께 배당예상표 시뮬레이션을 바탕으로 낙찰가 상한선을 보수적으로 설정하는 것이 바람직합니다.

 

7. 총평

 

청구아파트는 노원구 중계동을 대표하는 중형 브랜드 단지로, 교통, 학군, 상권 모두 갖춘 입지에 위치해 있어 실거주와 전세 수요가 안정적인 편입니다. 그러나 본건은 권리관계상 대항력 있는 임차인이 존재하고, 담보권자의 채권 총액이 감정가를 초과하는 구조이므로, 보증금 인수 가능성이 매우 높은 물건입니다. 반드시 2023타경113328 (1)과 함께 배다예상표 시뮬레이션을 해야 하겠습니다. 명도 부담, 인수금 포함한 실질 투자금 증가 등 위험 요소가 분명하므로, 단순한 감정가 대비 저가 낙찰 판단보다는 권리관계 중심의 접근이 반드시 필요합니다. 입찰을 고려하는 경우, 낙찰가 외에도 명도 가능성과 인수금액, 수익률 등을 종합적으로 고려한 전략 수립이 요구되는 경매물건입니다.