성남시 중원구 중앙동 힐스테이트2차 아파트 경매, 2024타경60669

1. 사건 개요

본건은 경기도 성남시 중원구 시민로 66(중앙동), 중앙동힐스테이트 2차 아파트 203동 7층 701호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 2024타경60669이며, 감정평가액 948,000,000원으로 평가되었고, 최저매각가격 역시 948,000,000원(감정가 100%)으로 설정되었습니다. 채권자는 에스비아이저축은행이며, 채무자 및 소유자는 (주) OOO글로벌과 정 OO입니다. 청구금액은 166,310,602원입니다.

2. 입지 분석

해당 아파트는 성남시 중원구 중앙동에 위치해 있습니다. 지하철 8호선 신흥역과 수진역이 모두 도보권 내(약 5~10분 거리)에 있어 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한, 시민로와 중앙로 등 주요 간선도로 이용이 용이하여 자가용 이용도 편리합니다. 교육환경 역시 양호합니다. 인근에 성남제일초등학교, 대하초등학교, 성남중학교, 성일고등학교 등 초·중·고 교육시설이 고루 분포되어 있습니다.
생활 인프라로는 중앙시장, 대형마트, 은행, 병원, 공원 등이 가까워 실거주 편의성이 높은 지역입니다. 행정복지센터, 구청, 시청 등의 행정기관 접근성도 좋아 공공서비스 이용이 수월합니다. 단지 자체는 현대건설 시공 브랜드 아파트로 총 15개 동, 751세대로 구성되어 있으며, 2014년 준공된 신축급 단지입니다. 개별난방 방식에 도시가스 공급, 지하주차장, 승강기 2대 설치 등 기본 시설 수준도 양호합니다.

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

말소기준권리는 2018년 9월 13일 설정된 소상공인자영업자새출발기금의 근저당권입니다. 이보다 후순위로 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권, 서울보증보험·삼성카드·롯데카드·신한은행의 가압류, 성남시·국민건강보험공단·경기광주세무서의 압류 등은 모두 경매 절차에서 소멸됩니다.

배당요구 종기일은 2024년 8월 26일이며, 현재까지 별도의 배당요구 접수 내역은 없습니다. 따라서 매수인은 추가 부담 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 단, 일부 교부청구권이 있는 경우(예: 지방세 체납)에는 배당 잔여 여부에 따라 추가 납부 가능성이 있으므로 낙찰 후 확인이 필요합니다.

4. 점유 및 명도 리스크

현황조사서에 따르면 현재 채무자(소유자) 본인이 점유하고 있는 것으로 조사되었습니다. 다만 현장 방문 시 폐문부재 상태였으며, 출입문 틈새에 권리신고 및 배당요구 안내문만 부착된 상태입니다. 전입세대열람 결과, 채무자 외 다른 전입자는 없는 것으로 확인되었습니다. 이에 따라 명도 과정에서 별도의 임차인에 대한 보증금 반환 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 실제 거주 여부는 확실하지 않지만, 장기간 부재 상태로 미루어볼 때 공실 가능성도 있습니다. 따라서 명도 소송 없이 협의명도 또는 자진퇴거가 가능할 가능성이 높으며, 명도 난이도는 낮은 편으로 판단됩니다.

5. 시세 분석

중앙동힐스테이트 2차 동일 단지 및 인근 단지 시세를 종합적으로 살펴보면 다음과 같습니다.

• 2025년 3월 동일 평형(전용 120.97㎡) 실거래가: 9억(7층), 9.2억(12층)
• 현재 인근 36평형대 아파트 매매시세: 8.6억~9.6억 수준
• 동일 평형 전세시세: 약 6억

본건 감정가는 9억 4,800만 원으로, 최근 실거래가보다 약간 높은 수준입니다. 성남 구도심 지역 아파트의 거래 부진 및 가격 조정 흐름을 반영하지 못한 감정평가로 보입니다. 전세가율은 약 63% 수준(전세가 6억 / 매매가 9.48억 기준)으로, 갭투자 매력은 다소 낮은 편입니다. 따라서 투자 목적보다는 실거주 또는 중장기 투자 관점으로 접근하는 것이 보다 합리적인 선택이 될 것입니다.

6. 입찰 전략 정리

• 매각기일: 2025년 5월 2일 (금) 오전 10시
• 입찰장소: 수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호 법정
• 최저입찰가격: 948,000,000원 (1회 차)

회차	기일	장소	최저매각가격
1차	2025.05.02	수원지방법원 성남지원 제3별관 1층 제5호 법정	948,000,000원

 

입찰 전략 요약
- 목표 낙찰가: 8.5억 ~ 9억
- 감정가 대비 약 93%  내외 수준 입찰
- 시세 회복 기대감은 제한적이므로, 투자목적 시 수익률 검토 필수

입찰 경쟁은 다소 제한적일 것으로 보이나, 최근 실거래가를 감안하면 과도한 입찰가는 지양해야 할 것으로 보입니다.

7. 총평

 

본건은 성남시 중심 입지와 브랜드 프리미엄, 신축 아파트라는 강점을 가진 매물입니다. 그러나 최근 실거래가 대비 다소 고평가 된 감정가와 시장 전반의 거래량을 감안해야 합니다. 권리관계가 깨끗하고, 명도도 큰 어려움 없이 가능할 것으로 예상되므로 실거주 목적자에게는 상당히 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 투자 목적으로 접근할 경우, 입찰가를 충분히 보수적으로 설정하고, 향후 시장 변동성에 대비하는 전략이 필요합니다.