서대문구 북가좌동 디엠씨래미안이편한세상 47평형 경매, 2024타경58554, DMC래미안e편한세상 경매

1. 사건 개요

 

• 사건번호: 2024 타경 58554
• 소재지: 서울 서대문구 수색로 100, 303동 9층 904호 (북가좌동, 디엠씨래미안이편한세상)
• 건물면적: 120.95㎡ (약 36.59평)
• 대지지분: 68.5219㎡ (약 20.728평)
• 감정가: 1,590,000,000원
• 최저매각가(2회 차): 1,272,000,000원 (감정가의 80%)

대단지 브랜드 아파트인 디엠씨래미안이편한세상 내 전용 120㎡형 물건입니다. 채무자 최 OO 소유로 한국자산관리공사에서 임의경매를 신청한 사건입니다.

 

2. 입지 분석

 

북가좌동 가재울뉴타운 내 위치하였으며, 재개발이 완료되어 기반시설이 매우 우수합니다.

• 교통: 6호선·경의중앙선·공항철도 이용 가능한 디지털미디어시티역 도보 약 8분
• 교육: 가재울초, 가재울중, 가재울고 등 도보통학 가능
• 생활환경: 수색이마트, 월드컵공원, 홈플러스, 상암 DMC 업무단지 등 인접
• 단지규모: 51개 동, 3,293세대, 대림·삼성 시공 브랜드 단지

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

• 말소기준권리: 2021.03.04, 한국자산관리공사 근저당권
• 이후 설정된 권리: 이 OO 근저당, 압류(서대문구청, 국민건강보험공단, 서대문세무서, 천안시)

말소기준권리 이후 설정된 권리만 존재하므로, 매수 시 인수할 권리는 없습니다.

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

• 전입자: 채무자 정 OO 세대 유일
• 임차인: 없음 (세대열람 및 현황조사 결과 확인)
• 현황조사 시 폐문부재: 직접 점유 확인 불가
• 소유자 실거주 추정

실거주 중인 소유자의 경우, 퇴거 협의가 되지 않으면 명도소송 → 강제집행 절차로 진행해야 합니다. 따라서 명도 비용이 발생할 수 있습니다:

5. 시세 분석

 

• 2025년 실거래가 (전용 120.95㎡ 기준)
  • 2025.03: 1.55억(평균), 최고 1.6억
  • 2025.04: 1.44억 (1건)
  • 2024.11~2025.01: 대부분 1.47~1.61억
• 전세 시세: 평균 약 8.0억~9.0억

시세 대비 낙찰가 수준(최저가 기준): 약 83~85% 수준으로, 시세차익 기대 가능

 

6. 입찰 전략 정리

항목	내용
매각기일	2025년 5월 7일 (수) 오전 10시
입찰장소	서울서부지방법원 신관 209호
감정가	1,590,000,000원
최저입찰가(2회차)	1,272,000,000원
입찰보증금	127,200,000원 (10%)
권리분석	인수할 권리 없음
명도 리스크	채무자 실거주 추정, 명도 필요

 

입찰가 제안: 보수적 입찰 시 13.4억~13.6억 (시세 대비 87~89%) / 공격적 접근 시 14.5억도 고려 가능

 

7. 총평

 

서울 서대문구 북가좌동 가재울뉴타운 내 대형 평형 아파트로 입지, 단지, 브랜드 3박자를 갖춘 우량 매물입니다. 권리상 인수 위험이 없고, 시세 대비 약 2억 원 이상 저렴한 금액에 낙찰 가능성이 있어 투자 매력도 높습니다. 다만, 채무자가 실거주 중인 것으로 추정되므로 명도에 소요되는 비용을 반드시 감안해야 하며, 현장 방문 및 사전 접촉이 가능하다면 리스크를 줄일 수 있을 것으로 보입니다.