마포구 서교동 메세나폴리스 57평형 경매, 2024타경2308

1. 사건 개요

• 사건번호: 2024타경2308 (서울서부지방법원)
• 소재지: 서울특별시 마포구 양화로 45, 102동 1006호 (서교동, 메세나폴리스)
• 건물면적: 142.034㎡ (약 42.96평)
• 대지권 면적: 26.39㎡ (약 7.98평)
• 감정가: 2,180,000,000원
• 최저매각가(3차): 1,395,200,000원 (감정가의 64%)

2. 입지 분석

‘메세나폴리스’는 서울 마포구 서교동, 지하철 2·6호선 합정역 도보 2분 거리라는 입지에 위치한 주상복합 아파트입니다. 홍대입구, 상수, 망원 등 주요 상권과 인접하며, 단지 내 상업시설, 문화시설, 대형마트(홈플러스) 등이 연계되어 주거·상업의 완성형 복합단지로 평가받습니다.

• 교통: 2·6호선 합정역 160m, 상수·망원역 도보권
• 교육: 성산초, 홍익사대부중·고 등 학군 양호
• 생활환경: 메세나폴리스몰, 병의원, 카페, 음식점 밀집
• 단지정보: 총 617세대, 최고 39층, 사용승인 2012년, 시공사 GS건설

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

소멸되는 권리

• 을구 7번 근저당권 (2020.02.04): 채권자 이OO, 360,000,000원 → 말소기준권리
• 갑구 4번 가압류 (2020.02.18): 채권자 유OO, 20,000,000원
• 갑구 5번 압류 (2020.02.24): 마포구청
• 을구 8번 근저당권 (2020.03.09): 김OO, 180,000,000원
• 을구 9번 근저당권 (2021.11.04): 이OO, 550,000,000원
• 갑구 12번 가압류 (2021.11.10): 유에스제십차유동화전문회사, 262,948,539원
• 갑구 15번 임의경매개시 (2024.09.11): 김OO, 청구금액 180,000,000원

→ 위 등기사항은 모두 말소기준권리 이후 등재된 것으로, 매각 후 전부 소멸합니다.

 

 인수되는 권리

• 임차인 윤OO
  • 보증금 12억, 전입일 2019.05.27, 확정일자 2019.04.01
  • 배당요구 없음 → 보증금 전액 매수인이 인수
  • 대항력 및 우선변제권 있음(말소기준권리보다 선순위)
  • 계약기간은 2019.05.27~2021.05.26로 기재되었으나, 현재까지 점유 중 추정
• 토지의 구분지상권 등기
  • 토지 등기부상 을구 1, 2번에 구분지상권 설정 (2012.08.02)
  • 건축물 대지에 대해 건물소유를 목적으로 설정된 구분지상권
  • 도시철도시설물의 소유 및 보호를 위한 목적으로 매수인에게 불이익 없음
   

4. 점유 현황 및 명도 리스크

• 점유자: 윤OO (임차인)
• 조사일: 2024.09.25
• 현장상태: 폐문부재, 임차인과의 접촉 불가
• 전입신고: 2019.05.27 (세대열람 확인됨)
• 권리신고: 2024.11.01 접수, 배당요구는 하지 않음

→ 전입·확정일자가 말소기준일 이전으로, 대항력 및 우선변제권 있는 임차인입니다. 그러나 배당요구를 하지 않아, 보증금 전액(12억 원)을 인수해야 하며, 실제 퇴거 여부는 미확인 상태입니다.

 

명도리스크 요약:

• 계약기간은 종료되었으나, 현재까지 점유 여부 불확실
• 명도소송 또는 자진퇴거 유도 필요
• 보증금 반환 요구 시, 별도의 협상 또는 소송 부담 존재

5. 시세 분석

• 2024.08월 실거래가: 21.8억 ~ 24.5억 (2건)
• 2024.05월 최고가: 27.5억 (1건)
• 2023.11~2024.07 평균가: 약 22억 ~ 23억
• 전세 실거래가: 14.3억 ~ 15.5억

→ 매매시세 평균 약 24억 내외, 전세가는 14~15.5억 수준으로 안정적

6. 입찰 전략 정리

회차	매각기일	최저매각가	결과
1차	2025.02.25	2,180,000,000원	유찰
2차	2025.04.01	1,744,000,000원	유찰
3차	2025.05.07	1,395,200,000원	진행 예정

 

입찰장소: 서울서부지방법원 신관 209호

입찰가 산정 방향

• 실거래가 24억 – 임차인 보증금 12억 = 실질 권리청정가 12억
• 입찰가 + 인수보증금이 24억을 넘지 않도록 계산

추천 입찰가

• 보수적 접근: 12.0~12.3억
• 공격적 접근: 12.5~12.7억

주의사항: 실익은 크나 인수금이 고액임. 명도 부담과 임차인 협의 과정이 변수.

7. 총평

마포구 복합단지의 대표 주자인 메세나폴리스 아파트는 지하철 초역세권, 상권 연결성, 높은 브랜드 선호도를 갖춘 대형 평형 주거지입니다. 그러나 이 경매 물건은 대항력 있는 임차인의 12억 보증금을 인수해야 하는 부담과 명도 리스크가 가장 큰 관건입니다. 입찰자는 이를 철저히 고려해 투자 판단을 내려야 하며, 명도 계획과 임차인 협의 전략이 준비된 투자자라면 실질 낙찰가(낙찰가 + 인수해야하는 임대차 보증금) 24억 미만에서 경쟁력 있는 입찰이 가능하겠습니다.