노원구 월계동 꿈의숲에스케이뷰 경매, 꿈의숲sk뷰 경매, 2023타경106665

서울 노원구 월계동에 위치한 ‘꿈의숲에스케이뷰 아파트’ 경매물건이 2회 차 매각을 앞두고 있습니다. 신축 대단지 브랜드 아파트이며, 역세권 접근성도 양호한 편입니다. 다만 채권액 규모가 큰 대부업체 전세권이 끼어있어, 권리분석에 주의가 필요한 물건입니다.

 

1. 사건 개요

 

 

• 사건번호: 2023타경106665
• 소재지: 서울특별시 노원구 월계로 42길 97, 103동 902호
• 건물면적: 84.96㎡ (25.7평)
• 대지지분: 44.5473㎡ (13.47평)
• 감정가: 832,000,000원
• 최저가: 665,600,000원 (2회 차)
• 매각종류: 임의경매
• 채권자: 한화저축은행
• 채무자: 황 OO
• 소유자: 신 OO

 

2. 입지 분석

 

 

해당 아파트는 서울 노원구 월계동에 위치한 꿈의숲에스케이뷰(SK VIEW)로, 2016년 준공된 브랜드 신축 대단지입니다. 수도권 1호선과 경춘선이 지나는 ‘광운대역’ 도보 10분 이내(약 777m) 역세권 입지를 갖추고 있으며, 대중교통 접근성이 뛰어난 것이 가장 큰 강점 중 하나입니다. 아파트 단지 남서 측으로는 월계로 42길, 북서 측으로는 월계로 44 다길이 접하고 있어 차량 진입도 원활하며, 단지 내 도로도 쾌적하게 구성되어 있습니다. 도심 내 주거지임에도 주변에는 중·고등학교, 대학교 등 교육 인프라가 밀집되어 있습니다. 대표적으로 도보 3~5분 거리에 광운중학교, 광운대학교, 광운인공지능고등학교가 있고, 초등학교와 유치원도 500m 내외로 위치해 있어 학령기 자녀를 둔 실수요층에게 매우 적합한 주거지입니다.

 

또한 단지 북측에는 서울시립북서울꿈의숲과 가까우며, 실제 단지명도 이 공원과 인접한 위치에서 따온 것으로, 쾌적한 녹지환경과 주말 산책 인프라도 갖추고 있습니다. 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설도 반경 1km 내 다수 위치해 있어, 전 연령대가 거주하기에 무리가 없는 입지입니다. 총 504세대 규모의 중소형 평형(84~113㎡) 위주 단지로 구성되어 있으며, SK건설이 시공한 브랜드 아파트로 내부 마감재나 커뮤니티 시설도 우수한 수준을 유지하고 있습니다.

 

• 단지명: 꿈의숲에스케이뷰
• 총세대수: 504세대 / 6개 동
• 준공시기: 2016년 1월
• 건설사: SK건설
• 난방방식: 개별난방(도시가스)
• 주차대수: 598대
• 전용면적 구성: 84A, 88B, 110B, 113C 등

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

이 사건의 말소기준권리는 2016년 10월 12일 설정된 농협은행의 근저당권입니다. 해당 권리 이후에 설정된 모든 권리는 경매를 통해 원칙적으로 소멸하며, 이는 민사집행법에 따라 경매 낙찰로 인해 등기부상 순위가 뒤에 있는 권리는 모두 말소되는 것이 기본입니다. 이 물건에는 총 세 건의 근저당권과 하나의 전세권이 설정되어 있습니다. 각각을 살펴보면 다음과 같습니다.

주요 권리 내역 및 말소여부

1. 2016.10.12 – 농협은행 근저당권 (채권최고액 4억 2천만 원)
   → 말소기준권리로, 이후 권리의 소멸 여부를 판단하는 기준이 됩니다.
2. 2019.12.02 – 박수빈 근저당권 (0.8억)
   → 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.
3. 2022.05.17 – 제이에셋대부 근저당권 (6.3억)
   → 말소기준권리보다 후순위, 소멸됩니다.
4. 2022.05.17 – 제이에셋대부 전세권 (1천만 원, 존속기간: 2022.05.17~2024.05.17)
   → 말소기준권리보다 후순위이며, 배당요구를 하지 않았고 존속기간도 종료되었습니다.
   따라서 낙찰자는 이 전세권을 인수하지 않습니다.
5. 2022.06.07 – 한화저축은행 근질권(근저당권 담보 대출의 질권)
   → 후순위 담보물권이므로 역시 소멸 대상입니다.
6. 2023.05.30 – 한화저축은행 임의경매 신청
   → 위 근저당권의 실행 절차이며, 당연히 경매 낙찰로 종료됩니다.

낙찰자 입장에서의 인수 사항

• 등기부상 모든 권리는 낙찰과 동시에 말소되므로, 권리 인수는 전혀 없습니다.
• 전세권은 존속기간이 지난 시점(2024년 5월 17일) 이후 경매가 진행되었고, 배당요구도 하지 않아 우선변제권조차 주장할 수 없습니다.
• 따라서 제이에셋대부는 일반 무권리자로 처리되며, 낙찰자에게 전입·명도나 금전적인 부담을 전가할 수 없습니다.
• 점유자도 소유자 본인으로 조사되어 실질적으로 인수할 권리는 전무하며, 인도명령 신청도 가능한 구조입니다.

참고 사항

• 현장에는 제이에셋대부의 전세권 외에 임차인은 존재하지 않으며, 세대열람 결과도 ‘등재자 없음’으로 확인되었습니다.
• 관리비 등 체납금 약 323만 원은 소멸되지 않으며, 관리규약 또는 협의에 따라 낙찰자가 일부 부담할 가능성이 있습니다.

결론적으로 본 물건은 권리관계가 매우 깨끗한 경매물건으로 평가됩니다. 낙찰자는 법적으로 인수해야 할 권리나 임차인 부담이 없으므로 실입주나 임대 목적 모두에 있어 명확하고 안전한 매수 환경이 보장됩니다.

 

순위	등기일자	권리종류	권리자	채권액	비고
1	2016.10.12	근저당권	농협은행	4.2억	말소기준권리
2	2019.12.02	근저당권	박수빈	0.8억	말소됨
3	2022.05.17	근저당권	(주)제이에셋대부	6.3억	말소됨
4	2022.05.17	전세권	(주)제이에셋대부	1천만	존속기간 만료
5	2022.06.07	근질권	한화저축은행	6.3억	채권자

 

 

※ 전세권은 존속기간 만료 및 배당요구 없으므로 매수인이 인수할 권리 없음. 기타 권리도 모두 말소됨.

 

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

• 점유자: 채무자 겸 소유자 황 OO 점유
• 임차인: 없음 (세대열람 결과)
• 명도 리스크: 낮음 (소유자 점유, 인도명령 가능)
• 체납 관리비: 약 323만 원

 

5. 시세 분석

 

• 매매가: 8.35억 ~ 9.2억 (최근 실거래)
• 전세가: 4.4억 ~ 5억
• 예상수익률: 연 3.5~4.5% 수준 (전세 또는 반전세 운용 시)

 

6. 입찰 전략 정리

 

• 매각기일: 2025년 5월 13일 (화) 10:00 / 북부지법 101호
• 입찰회차: 2회 차 (1회 유찰)
• 최저매각가: 6억 6,560만 원
• 입찰가 제안: 7.3억 ~ 7.5억 권장
• 입찰 경쟁: 신축 중소형 아파트로 치열한 경쟁 가능성 있음

 

7. 총평

 

‘꿈의숲에스케이뷰’는 서울 북부권의 인기 아파트 단지로, 입지와 단지 경쟁력이 우수합니다. 경매 대상 물건은 권리관계가 깨끗하며, 점유도 소유자 본인으로 명도 부담도 적습니다. 가격 대비 입지 우수성이 높고, 실거주 및 임대 모두 활용 가치가 높습니다. 보수적인 입찰 전략을 취하되, 7억 초중반대 입찰이 현실적인 낙찰가로 판단됩니다.