남양주 퇴계원힐스테이트 경매, 2024 타경77242

남양주시 퇴계원읍에 위치한 퇴계원힐스테이트 아파트 한 채가 경매에 부쳐졌습니다. 해당 아파트는 현대건설이 시공한 2014년 준공 단지로, 25평형대의 실속 있는 구조와 무난한 교통 접근성으로 실거주 수요가 높은 곳입니다. 본 글에서는 입지와 권리분석, 시세 등을 종합하여 투자 및 입찰전략에 대해 살펴보겠습니다.

1. 사건 개요

 

• 사건번호: 2024 타경 77242 (의정부지방법원 본원)
• 소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 경춘북로 558번 길 12, 117동 11층 1102호
• 건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평)
• 대지지분: 56.205㎡ (약 17.0평)
• 감정가 / 최저가: 586,000,000원 (1회차, 100%)
• 채권자: 한국스탠다드차타드제일은행
• 채무자: 이 OO

 

2. 입지 분석

 

퇴계원힐스테이트는 경춘선 퇴계원역 도보 10분 거리(약 500m)에 위치하며, 서울 접근성이 양호한 수도권 동북부 교통 요지에 해당합니다. 도제원초, 퇴계원중 등 학군이 인접하고, 인근에 근린공원과 생활편의시설이 조성돼 있어 실수요자 선호도가 높습니다.

 

• 준공연도: 2014년 4월
• 건설사: 현대건설
• 총세대수: 1,076세대
• 총 동수 / 층수: 21개 동 / 최고 22층
• 주차대수: 1,403대 (세대당 1.3대 수준)
• 난방방식: 개별 도시가스
• 전용면적 타입: 84㎡형 중심의 실속형 단지

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

해당 물건의 말소기준권리는 2015.08.19 설정된 근저당권(스탠다드차타드은행)입니다.

• 2015.08.19 근저당권(120,000,000원) → 말소기준권리
• 2016.06.27 추가 근저당권(24,000,000원)
• 2024.05.30 임의경매 개시결정

경매 개시결정 이전의 모든 설정 등기(근저당, 가압류 등)는 경매로 소멸되며, 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 낙찰자는 해당 권리 외 별도의 인수 책임이 없습니다.

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

• 점유자: 채무자 겸 소유자 본인 점유
• 임차인: 없음 (전입자 및 확정일자 부재)
• 명도 위험: 낮음

현황조사서 및 세대열람 결과, 타인 점유가 없고 전입자도 확인되지 않으며, 소유자가 직접 점유 중인 상태입니다. 명도소송 없이 인도받을 수 있을 가능성이 매우 높습니다.

 

5. 시세 분석

▪ 매매 실거래가 (전용 84㎡ 기준)

• 2025.03: 5.85억 ~ 6.03억 (2건)
• 2024.12: 6.5억 (1건)
• 2024.10: 평균 6.26억

▪ 전세 실거래가

• 2025.04: 3.7억
• 2025.03: 평균 3.88억
• 2025.01: 4.4억

▪ 시세평가

• 매매 시세: 5.85억~6.5억 수준
• 전세 시세: 3.8억 내외
• 보수적 시세 기준 매매가: 6.0억
• 감정가: 5.86억 → 시세와 유사

감정가는 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 낙찰가가 감정가 근처로 형성된다면 실거주 및 보수적 투자 모두 가능성이 있습니다.

 

6. 입찰 전략 정리

 

항목	내용
입찰일	2025.05.07 (수) 10:30
법원	의정부지방법원 제101호 경매법정
입찰보증금	58,600,000원 (10%)
권리 분석	인수권리 없음
점유 상태	채무자 직접 점유, 명도리스크 낮음
입찰가 제안	5.4억~5.6억 선 제안
기대수익률	전세 기준 투자 시 약 3.8억 전세 가능, 실투자금 1.6억 내외 추정

 

 

7. 총평

 

퇴계원힐스테이트는 신축 대단지로 실거주 수요가 풍부한 지역에 위치하며, 교통과 생활여건이 잘 갖춰진 안정적인 주거지입니다. 해당 물건은 권리관계도 깨끗하고 임차인도 없어 명도 부담이 없으며, 감정가도 시세 수준으로 설정되어 무리 없는 입찰이 가능합니다.

보수적으로 접근 시 감정가 대비 소폭 저가 낙찰을 노리는 전략이 유효하며, 전세 투자 또는 실거주 용도로 적합합니다. 특히, 명도 리스크가 없는 깔끔한 물건이라는 점에서 추천할 만한 경매 매물입니다.