서울 서초구 반포자이 60평형 경매, 2024타경122894

 

서초구의 핵심 주거지이자 반포 재건축 성공의 상징적인 아파트, 반포자이 60평, 대형 평형이 경매시장에 나왔습니다. 본 물건은 반포자이 122동 1301호, 전용면적 165㎡(약 50평) 규모의 고급 아파트로서, 전세권 설정 및 임차인 점유가 확인된 경매 물건으로 권리분석과 시세분석이 매우 중요한 물건입니다. 본 분석에서는 해당 물건의 권리관계, 점유상태, 입지 및 단지환경, 낙찰가 예측까지 입찰 시 반드시 확인해야 할 요소들을 체계적으로 살펴보겠습니다.

 

1. 사건 개요

 

• 사건번호: 2024 타경 122894
• 소재지: 서울특별시 서초구 신반포로 270, 122동 1301호
• 물건종류: 아파트 (주거용)
• 감정가: 5,880,000,000원
• 최저매각가: 5,880,000,000원 (1회 차 신건)
• 건물면적: 165.446㎡ (50.05평)
• 대지권면적: 74.621㎡ (22.57평)

 

2. 입지 분석 

 

교통환경

본 물건은 서울 7호선 반포역에서 도보 1분(약 30m) 거리로, 초역세권 입지를 자랑합니다. 반경 1km 이내에 3호선, 9호선, 신분당선 등 다양한 노선이 교차하는 고속터미널역, 사평역, 잠원역, 논현역 등이 위치하고 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

생활 인프라

신세계백화점, 센트럴시티, 뉴코아아울렛, 반포한강공원, 가톨릭서울성모병원 등 반경 1km 내에 생활·문화·의료 인프라가 집약돼 있어 강남권 최고의 주거환경 중 하나로 평가됩니다.

교육환경

반포초, 원촌초, 반포중, 세화고, 서울고 등 우수 학군에 포함돼 있으며, 교육 수요가 매우 높습니다.

단지 분석

• 시공사: GS건설
• 준공: 2009년 3월
• 총 세대수: 3,410세대 / 총 44개 동
• 최고층: 29층
• 주차: 세대당 1.8대 이상 (총 6,075대)
• 냉난방: 지역난방 + 천장형 시스템에어컨
• 커뮤니티 시설 및 관리 수준 우수

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

소멸되는 권리

2022.02.09 설정된 근저당권(여해자산관리대부, 채권최고액 15.34억)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 후순위 근저당권 및 가압류 등은 모두 소멸합니다.

인수되는 권리

전세권 등기(을구 3호, 8호): 2014년 설정 후 2022년 증액됨. 보증금 총 32억. 존속기간 2024.01.11까지.

• 말소기준권리보다 선순위로 설정되어 매수인에게 전액 인수됩니다.
• 등기 존속기간은 만료되었지만 대항력 및 점유로 인해 법적 효력이 남아있을 가능성 있음

기타

임차인 유 OO 은 등기부상 전세권자와 동일인으로 추정됩니다.

• 임차인 유 OO: 전입일 2014.01.09, 확정일자 없음, 배당요구 없음
• 점유자가 전세권자 본인일 경우, 명도 협의 과정 필요
• 점유자는 등기부상 전세권자와 동일인으로 추정됨

 

4. 점유 현황 및 명도 리스크

 

• 점유자: 유 OO (세대주)
• 전입일: 2014.01.09
• 확정일자: 없음
• 배당요구: 없음

현장조사 시 점유자를 만나지 못하였으나 , 전입세대 열람 결과 세대주가 등재되어 있어 임차인의 점유로 추정됩니다. 전세권자가 직접 점유 중일 가능성이 높으며, 전출 전까지는 명도 문제가 발생하지 않을 수 있으나, 전출 이후에도 잔존 시 법적 명도절차가 필요할 수 있습니다.

 

명도 난이도: 중간 수준
→ 소송보다는 협의 우선 접근. 실거주 여부 확인이 핵심 포인트입니다.

 

5. 시세 분석

 

매매 시세

• 2025.03: 60억 ~ 62억
• 2024.11: 58억 ~ 59억
• 2024.04: 53억 

전세 시세

• 2025.03: 24.5억 ~ 25억 수준
• 최근 전세 실거래: 26.7억 (2024.12 기준)

평가

본 물건은 감정가 58.8억 + 전세권 인수 32억 = 총 실투자금 90.8억 수준으로, 현재 시세 대비 매우 높은 수준입니다. 

 

 

6. 입찰 전략 정리

 

본 물건은 선순위 전세권(32억 원)이 설정되어 있어 매수인이 해당 보증금을 인수해야 합니다. 이는 부동산을 매수할 때 세안고 매수하는 것과 같은 경우이며, 이 경우 매수인은 매매가격에서 임대차 보증금을 제외하고 대금을 지불하는 것과 같습니다. 경매에서 인수해야 할 보증금이 있다는 말은 실질적으로 매수인이 전세보증금만큼 추가 지출을 해야 할 비용이 있다는 말입니다. 따라서 본 건 경매에서 감정가 수준으로 낙찰받을 경우 총 투자금이 90억 원을 초과하게 되어 심각한 손실로 이어질 수 있습니다. 따라서, 현실적인 입찰가는 전세권 인수 조건과 현재 시세(60억 내외)를 모두 고려하여 아래와 같이 판단해야 합니다.

 

배당구조 

• 감정가 기준 매각 시 배당총액은 58.8억
• 선순위 전세권(32억)은 매수인이 인수, 배당에서 제외
• 실질 배당 가능액: 26.8억
• 1순위 근저당권(15.34억)은 전액 배당 가능
• 후순위 근저당권은 잔여 범위 내 일부 배당 가능

낙찰가 전략 

• 적정 입찰가: 26억 ~ 28억
• 총 투자금: 58억 ~ 60억 (시세와 유사하거나 약간 저평가)
• 주의사항: 30억 이상 입찰 시 총투자금이 시세를 초과하므로 낙찰 유보 또는 조정 필요

 

항목	내용
감정가	58.8억
현재 시세	60억 전후
전세권 인수	32억
목표 투자금	시세 이내
명도 부담	중간 수준 (전세권자 실점유 추정)
적정입찰가	26억 ~ 28억
매각기일	2025.05.08 (목) 오전 10시
입찰장소	서울중앙지방법원 4별관 211호

 

7. 총평

 

 

반포자이의 대형 평형은 희소성이 높고, 강남권 수요가 꾸준한 프리미엄 자산입니다. 다만 본 물건은 32억의 전세권을 매수인이 인수해야 하며, 이 금액이 실투자금에 포함된다는 점에서 낙찰가 책정 시 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 시세와 감정가가 거의 동일하므로, 경합 시 낙찰가가 감정가 이상으로 형성될 경우 수익성이 크게 떨어질 수 있습니다.