서울 강남구 압구정동 현대아파트 경매, 2024타경4293

강남구 압구정동, 특히 현대아파트는 서울 부동산 시장에서도 상징적인 위치를 차지하고 있습니다. 이번에 경매로 나온 현대아파트 79동 3층 304호는 입지, 권리관계, 시세 등 여러 면에서 꼼꼼한 분석이 필요한 물건입니다. 본 글에서는 해당 부동산에 대한 경매 정보를 체계적으로 정리해 보겠습니다.

 

1. 사건 개요

 

• 사건번호: 2024 타경 4293
• 소재지: 서울특별시 강남구 압구정로 201, 79동 3층 304호 (압구정동, 현대아파트)
• 건물면적: 196.70㎡ (약 59.5평)
• 대지지분: 100.5692㎡ (약 30.42평)
• 감정가 및 최저매각가격: 7,200,000,000원
• 입찰방법: 기일입찰
• 담보권자: 도OO새마을금고 외

 

2. 입지 분석

 

현대아파트는 지하철 3호선 압구정역 인근에 위치하며, 차량 접근성과 대중교통 모두 우수한 입지를 자랑합니다. 강남구 중심권에 위치하여, 한강변과 가까운 조망권, 우수한 학군(압구정초, 압구정중, 현대고)과 생활편의시설(백화점, 병원, 상업시설) 이용이 매우 용이합니다.

특히, 압구정 현대아파트는 재건축 이슈가 상존하는 지역으로 향후 장기적인 가치 상승 기대가 큰 지역입니다. 다만, 현재는 토지거래허가구역에 해당되어 매수 시 자격 요건을 충족해야 합니다.

 

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

소멸되는 권리

• 을구 14호: 도OO새마을금고 근저당권(6,000백만 원)
• 을구 22호: (주)에스엠제이티 근저당권(1,300백만 원)
• 갑구 12호: 씨제이푸드빌(주)가압류(2,400백만 원)
• 갑구 16호: 강남세무서장 압류
• 갑구 14호: 임의경매개시결정(도OO새마을금고 청구)

모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

• 특별히 인수해야 할 권리는 없습니다.
• 유치권 주장(바람건설(주))이 있었으나, 2025.02.27자로 유치권 점유취하서를 제출하여 인수 부담 없음.

 

4. 점유 및 명도 이슈

 

• 점유자: 채무자(심 OO)가 점유
• 현황조사: 소유자 본인 점유로 확인. 전입세대 열람결과 채무자 배우자도 등재.
• 특이사항: 부동산 현장 방문 시 점유자를 만나지는 못했으나, 점유자 변경이나 제삼자 점유 정황 없음.

명도 예상: 채무자 본인 점유로서 협의 또는 인도명령을 통해 비교적 수월한 명도 가능성이 높음. 다만 점유 거부 시 소송 필요성은 열려 있음.

 

5. 시세 분석

 

현대아파트(압구정동) 유사 평형 매매 시세 (2025년 4월 기준)

• 전용 196.7㎡(59.5평) 기준: 약 72억 ~ 75억 수준
• 최근 실거래 참고: 2024년 11월, 79동 3층 유사 호수 73억 원 거래

압구정 현대아파트는 평단가가 1억 2천 이상을 꾸준히 형성하고 있으며, 64평 형대는 희소성으로 인해 수요가 안정적입니다.

 

시세 요약:
- 감정가 72억 원은 25년 4월 기준 한국부동산원 시세보다 5~9억 낮은 수준.
- 호가: 75억~110억 사이

6. 입찰 전략 정리

 

• 매각기일: 2025년 5월 7일 (수) 오전 10시
• 입찰장소: 서울중앙지방법원 제4별관 211호

 

입찰포인트

 

• 1회 차 입찰(신건)로 유찰 전혀 없음.
• 최저가가 감정가와 동일하며 입찰경쟁 심화 예상.
• 강남권 입지, 재건축 기대감 등을 고려하면 수요층 탄탄.
• 대출 규제와 토지거래허가 규정으로 투자자보다는 실거주 수요 위주 경쟁 전망.

 

입찰가 전략

 

• 경쟁이 과열될 경우 85억 이상으로 입찰가 상승 가능성 있음.
• 72.5억 ~ 73.5억 수준을 적극 입찰가로 설정하는 방안 검토 권장.

 

자금 계획 주의사항

 

• 보증금 10% (약 7억 2천만 원) 현금 준비 필요.
• 대출 한도는 약 9.7억 수준(추정)이나 강남권 9억 초과 주택은 LTV 50% 제한 적용됨.

 

7. 총평

압구정 현대아파트 79동 3층 304호는 입지, 상품성, 향후 가치상승 잠재력 모두 매우 우수한 물건입니다. 다만 최저가가 감정가와 동일하게 출발하는 만큼 보수적인 접근보다는 어느 정도 적극적인 입찰이 필요한 상황입니다.

현재 채무자 본인이 점유 중이지만 명도 부담은 비교적 낮아 보이며, 유치권 리스크 또한 해소되어 권리상 큰 문제는 없습니다. 입찰 시, 강남권 부동산 특유의 경쟁 강도를 감안해 철저한 사전 준비가 필요합니다.

특히 자금 계획 수립 시 대출한도와 토지거래허가구역 규제를 반드시 고려하여, 안정적인 자금 조달과 낙찰 후 명도 절차까지 꼼꼼히 대비하는 것이 중요합니다.