동작구 사당동 단독주택 경매, 2024타경5210

서울 동작구 사당동 대지 및 단독주택에 대한 임의경매가 진행 중입니다. 이번 글에서는 본 물건의 권리관계와 인수되는 권리, 대항력 있는 임차인 여부 등을 중심으로 분석해 보겠습니다.

사건 개요

 

항목	내용
사건번호	2024타경5210
소재지	서울특별시 동작구 사당동 91-116 (대지) 서울특별시 동작구 동작대로29라길 12 (건물)
물건종류	단독주택 (토지 + 건물 일괄매각)
감정가	1,402,648,820원
매각기일	2025년 5월 27일 10:00 (서울중앙지방법원 제4별관 211호)
채권자	주OOO
채무자/소유자	강OO / 곽OO
임차인	김OO, 곽OO 등재

 

 

등기부 권리분석

 

● 토지 및 건물 공통
- 최선순위 근저당권: 2021.03.31 설정, 채권최고액 540,000,000원, 채권자 ‘주OOO’
- 해당 근저당이 경매신청권리이며, 이보다 후순위의 가압류 및 가처분 등은 모두 소멸됩니다.
→ 즉, 매수인은 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 인수하지 않음.

 

인수 가능한 권리관계: 임차인 여부 분석

전입세대 열람 및 현황조사 결과

임차인	전입일	확정일자	대항력	배당요구
김무찬	2018.09.11	없음	O	X
곽명조	2023.12.27	없음	X	X

 

분석 요약
- 김OO: 전입일은 선순위 근저당(2021.03.31)보다 빠름 → 대항력 有.
하지만 확정일자와 배당요구 없음 → 우선변제권 없음.
- 곽OO: 전입일이 늦고 확정일자도 없음 → 대항력 없음, 인수 無

 

★ 주의사항
- 김OO은 대항력 있는 임차인으로 간주되나, 보증금 등 정보 없음 → 인수 여부 판단 불가
- 임대차 계약서 확인 필수, 명도 문제로 이어질 수 있음

 

현황 및 점유 상황

 

• 1층: 곽OO 배우자 점유 (실거주)
• 2층: 김OO 점유 (임차인, 대항력 有 추정)
• 곽OO와 곽△△는 가족관계 (누나-동생)

★ 명도 리스크 있음
→ 소유자 및 대항력 임차인의 점유 해제가 어려울 수 있음. 이 경우, 임차인에 대한 인도명령 신청 또는 합의 필요.

 

소멸되는 권리와 인수되는 권리 요약

 

항목	내용
말소기준권리	2021.03.31 근저당권
말소되는 권리	이후 설정된 가압류, 압류 등 모두 소멸
인수되는 권리	김무찬 임차인의 보증금 (확정일자 및 배당요구 없음 → 인수 위험 존재)
대항력 임차인	김무찬 (전입일 기준)
점유 관계	곽명조 및 가족 실거주, 김무찬 점유

 

 

입찰자 주의 사항

 

1. 명도 가능성 체크: 곽명조 및 김무찬과 협의 필요
2. 임차보증금 확인: 김무찬 보증금 확인 없이는 투입자금 예측 어려움
3. 배당요구 여부: 두 임차인 모두 배당요구 없음 → 임대차보증금 인수 가능성 존재
4. 일괄매각 + 제시외 포함: 소형 제시외 포함되나 면적 작아 리스크 영향은 낮음

 

🧾 마무리 정리

 

2024타경5210 사건은 겉으로 보기엔 명확해 보이지만, 실거주자와 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 권리분석이 까다로운 물건입니다.
점유 해제 가능성, 임차인과의 협의 가능성, 보증금 규모를 입찰 전에 반드시 확인해야 하며, 낙찰 후 명도지연에 따른 추가비용 가능성도 열어두어야 합니다.