남양주 힐스테이트 다산 경매 상세 권리분석, 2024타경77532

등기부상 권리 순위 

 

접수일자	등기종류	권리자	채권금액	비고
2019.03.11	소유권이전	성필순 (매매)	매매가 409,900,000원
2019.03.11	근저당권	하나은행	330,000,000원	말소기준권리
2021.08.05	근저당권	모아저축은행	150,000,000원	후순위, 소멸
2024.06.05	임의경매	모아저축은행	147,336,822원	2024타경77532의 개시 원인
2024.06.07	주택임차권등기	김OO	400,000,000원	대항력 없음, 후순위로 소멸
2024.08.02	임의경매	하나은행	307,042,881원	병합사건 2024타경4206

 

 

권리분석 요약

 

• 말소기준권리: 2019.03.11 설정된 하나은행 근저당권
• 이후 등기된 모든 권리는 낙찰 시 소멸
• 모아저축은행 근저당권: 후순위로 소멸
• 임차권등기: 후순위로 소멸
• 임의경매 신청 2건: 둘 다 소멸
• 선순위 권리 없음 → 인수되는 권리 없음

권리관계 매우 깔끔하며, 낙찰자 입장에서 인수하거나 부담해야 할 권리 없음. 전형적인 후순위임차인 + 무인수 물건입니다.

 

 

점유자 분석

 

1. 임차인 기본 정보 (김ㅇㅇ)

 

전입일	2022.07.29
확정일자	2022.07.06
임차보증금	400,000,000원
임차권등기일	2024.06.07
배당요구일	2024.08.16
임대차계약기간	2022.07.29 ~ 2024.07.29
실제 점유	조사 불가 (폐문부재 상태)
등재현황	세대열람에 김ㅇㅇ 1인 등재
임차권양도	주택도시보증공사(HUG)로 채권 양도

 

 

2. 대항력·우선변제권 여부

 

항목	결과	비고
대항력	없음	전입일·확정일 모두 말소기준권리 이후
우선변제권	없음	남양주시 우선변제금액(보통 약 1.1억) 초과
임차권등기	설정됨 (2024.06.07)	명도소송 없이 인도명령 가능

 

임차인은 대항력, 우선변제권 모두 없음 → 배당만 요구만 가능하고 인수되지 않음

 

3. 점유 상태 및 명도 이슈

 

• 현황조사일(2024.06.17) 당시 폐문부재로 실거주 여부 불분명
• 전입세대열람 결과, 김가빈 1인 단독 등재 → 실거주 추정
• 임차권등기 완료: 인도명령 즉시 가능
• 보증금 반환청구권은 HUG로 이전: HUG에서 배당요구

 

실무상 주의점

 

• 명도소송 불필요 가능성 높음: 임차권등기가 되어 있으면 '임차인이 퇴거 예정'이거나 '점유 이전 준비 완료' 상태일 수 있음
• HUG가 명도 소송 주체가 아님: 낙찰자와 분쟁 소지 없음
• 공실 가능성도 있음: 관리비 체납 존재(약 144만 원), 단지 관리소 측 “현재 공실” 언급

 

명도 리스크 분석

 

임차인 존재 여부	있음 (전입세대열람 등재)
실점유 여부	미확인 (폐문부재, 공실 가능성도)
대항력 여부	없음
임차권등기 여부	있음 (2024.06.07 등기)
명도 예상 난이도	★☆☆☆☆ (매우 낮음)
강제집행 필요성	없음 또는 낮음 (인도명령 가능)

 

임차권등기로 인해 인도명령 가능, 대항력 없음, 공실 가능성 있음 → 명도 리스크는 극히 낮으며 낙찰자 부담 전혀 없음으로 평가됩니다.

 

 

정리하면:

 

• 권리관계는 말소기준권리 이후 권리로만 구성 → 인수할 권리 없는 안전한 구조
• 점유자는 후순위 임차권등기자 → 명도 협의나 인도명령 절차로 충분
• 현황상 공실 가능성도 존재하여 낙찰 후 즉시 사용/임대 가능성 있음