송파구 방이동 올림픽선수기자촌아파트 대형 평형 경매, 2024타경54864

1. 사건개요

 

• 사건번호: 2024 타경 54864 (서울동부지방법원)
• 소재지: 서울특별시 송파구 양재대로 1218, 218동 1층 102호 (방이동, 올림픽선수기자촌아파트)
• 건물면적: 126.18㎡ (약 38.17평)
• 대지권 면적: 104.6㎡ (약 31.64평)
• 감정평가액: 2,610,000,000원
• 최저매각가격: 2,610,000,000원 (1회 차, 100%)
• 청구금액: 160,119,158원
• 채권자: 최OO
• 채무자 겸 소유자: 최 OO
• 물건종류: 아파트

이 사건은 채권자 최 OO가 채무자 최 OO를 상대로 강제경매를 신청한 건으로, 말소기준권리 이하의 채권자가 존재하므로 순위에 따른 권리분석이 중요합니다. 특히 고액 임차인이 존재하고 있으나, 대항력과 인수 여부에 대한 분석을 통해 입찰 리스크를 정리할 수 있습니다.

2. 입지분석

 

해당 아파트는 서울 송파구 방이동에 소재한 대단위 아파트 단지인 ‘올림픽선수기자촌아파트’ 내에 위치하고 있습니다. 총 122개 동, 5,540세대 규모의 초대형 단지로, 1988년에 준공된 이후로도 서울 동남권에서 꾸준히 실수요가 높은 지역입니다.

• 교통환경: 지하철 5호선·9호선 환승역인 '올림픽공원역' 도보 7분 내외. 간선도로(양재대로) 인접
• 주변편의시설: 이마트, 롯데월드몰, 현대백화점, 서울아산병원 등 풍부한 상업·의료 인프라
• 교육환경: 오륜초, 오륜중, 보성고 등 교육여건 우수
• 자연환경: 올림픽공원, 허브천문공원 등 녹지 접근성 탁월
• 단지 특성: 지하주차장, 엘리베이터, 도시가스, 지역난방 등 시설 양호. 1층 세대로 접근성 우수

특히 해당 호실은 1층 저층 세대로써, 외부 접근이 편리하고 정원 활용이나 무장애 출입이 가능한 점이 장점입니다. 노년층이나 어린 자녀가 있는 가구에 특히 인기가 있으며, 내부 조망이나 채광도 단지 중앙 라인에 비해 안정적인 편입니다.

3. 소멸되는 권리와 인수되는 권리

 

(1) 소멸되는 권리

• 말소기준권리: 2023년 6월 5일 설정된 서울축협 근저당권 (채권최고액 1억 2천만 원)
• 이후 추가로 설정된 서울축협 및 국세, 개인 근저당 등 모두 말소기준권리 이후에 설정된 것으로 경매로 모두 소멸

→ 총 등기부 기준 채권금액은 약 19억 원 이상이나, 낙찰자가 인수할 권리는 존재하지 않음

 

(2) 인수되는 권리

• 임차인 유 OO
• 전입일: 2023년 6월 26일
• 확정일자: 2023년 5월 1일
• 보증금: 550,000,000원
• 월세: 700,000원
• 배당요구: 2024년 6월 7일
• 대항력 없음 (확정일자는 말소기준권리보다 앞서나, 전입일이 늦어 대항력 상실)

→ 임차인은 실질적으로 보증금 인수 대상 아님, 낙찰금액과 순위 배당 여부에 따라 보증금 일부 회수 또는 미회수 가능

→ 낙찰자는 보증금을 인수하지 않으며, 법적 부담 없이 명도 가능

4. 점유 및 명도 이슈

 

• 현황조사서 상 점유자: 유 OO
• 현장 방문 시 부재: 실제 점유 여부는 미확정이나, 주민등록 전입 상태 및 보증금 정황으로 실거주 중일 가능성 높음
• 임차인의 대항력 없음: 낙찰 후 인도명령 통해 명도 가능

→ 명도 난이도: 보통 이하, 법적 리스크는 낮으나 일정한 협의 또는 강제집행 가능성 고려 필요

→ 실거주 목적으로 낙찰 시 협의를 통해 자진 퇴거 유도하는 전략이 현실적

5. 입찰전략 정리

 

• 매각기일: 2025년 4월 28일 (월) 오전 10시
• 입찰장소: 서울동부지방법원 101호 법정
• 입찰보증금: 261,000,000원 (10%)
• 감정가 대비 실거래가 분석:
  • 공시가격: 16억 9,400만 원 (2024년 기준)
  • 동일 단지 동일평형 25년 3월 실거래가: 30억 ~ 31.7억 
  • 대지권 31평 확보, 1층 희소성 감안 시 28억 ~ 29억 원 낙찰가 예상
• 경쟁률 예상: 3~6명 (희소성과 실거주 수요 동시 존재)

→ 실수요자 위주의 접근이 유리하며, 단기 수익형보다는 장기 보유 및 실거주 투자에 적합

6. 총평

 

이번 경매물건은 송파구 방이동 대표 단지인 올림픽선수기자촌아파트 내에서도 드문 1층 대형 평형으로, 넉넉한 대지권(31.6평)을 갖춘 고급 매물입니다.

법적 권리관계는 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 점유 중이나 보증금 인수 부담이 없어 법적 안정성은 매우 높은 물건입니다.

교통, 교육, 의료, 생활 편의시설이 균형 잡힌 송파구 방이동 입지와 탄탄한 단지 관리, 저층 선호 수요까지 감안하면 1회 차임에도 적극적인 응찰을 고려해 볼 만한 매물입니다.

다만, 고가 낙찰을 피하고 중장기 보유를 전제로 한 투자전략이 바람직합니다.

 

 

※ 이 글은 참고용이며, 실제 입찰 참여 전 반드시 현장 방문 하시고 최신 법원 경매공고문 등을 확인하시기 바랍니다.