강남구 역삼동 빌라 경매, 역삼동 빌라트 경매, 강남 연립주택 경매, 2024타경116776

 

1. 경매 사건 개요

 

• 사건번호: 2024타경116776
• 소재지: 서울 강남구 도곡로23길 31, 세종빌라트 3층 302호
• 물건종류: 아파트 (8층 중 3층)
• 전용면적: 122.45㎡ (약 37.04평)
• 대지권: 57.98㎡ (약 17.54평)

해당 물건은 강남구 역삼동의 조용한 주거지역 내, 고급 저층빌라로 분류되는 세종빌라트에 위치합니다. 총 8층 규모의 소규모 단지로 총세대수는 19세대이며, 각 호실마다 대형 평형 구조로 설계된 점이 특징입니다. 인근에는 역삼초등학교, 병원, 학원가 등이 밀집되어 있어 학부모 및 안정적인 주거를 원하는 실수요자에게 적합한 입지를 자랑합니다.

2. 입지 및 시세 분석

 

▶︎ 주변 환경 및 교통

• 도보 약 7분 거리에 2호선 역삼역 위치
• 신분당선 강남역도 도보 접근 가능
• 역삼초, 은광여고, 중앙대부속중/고 등 교육시설 인접
• 도곡로·논현로·테헤란로 등 주요 간선도로와 연계

역삼동은 강남에서도 교육 및 비즈니스 수요가 집중된 대표 지역 중 하나로, 실거주와 투자 양면에서 모두 선호도가 높은 곳입니다. 특히 세종빌라트는 인근 고급 빌라들과 함께 프라이빗한 주거환경을 구성하고 있습니다.

 

▶︎ 실거래가 및 낙찰가 흐름

• 최근 실거래: 동일 단지 실거래는 희소하나 과거 9억대 거래 확인됨
  • 2020.09: 9억, 2019.12: 8.8억, 2018.02: 7억
• 강남구 역삼동 아파트 최근 경매 낙찰가율:
  • 3개월 평균 낙찰가율: 56.38%
  • 6개월 평균 낙찰가율: 81.09%
  • 평균 입찰자 수: 1.75명

낙찰가율이 다소 낮게 나온 기록도 있으나, 이는 물건의 위치나 권리관계, 전용면적 등에 따라 차이가 큽니다. 본건처럼 깨끗한 권리 + 명도 용이한 물건은 일반적으로 감정가 대비 80~90% 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

 

• 말소기준권리: 1998년 10월 16일 설정된 우리은행 근저당 (2억 원)
• 이후 설정된 근저당, 가압류, 압류 등 총 10건 이상 존재하나 모두 낙찰로 소멸

대표적인 권리 내역:

• 2019~2022년 사이 페퍼저축은행 근저당 3건
• 2024년 이재훈 명의의 근저당 7.3억 원
• 2023~2025년 사이 개인 가압류 및 신용보증기금 가처분 등

등기부등본상 근저당권과 가압류권 등의 채권 합계는 21억 원 이상에 달하나, 모두 말소기준권리 이후 등기된 것으로 낙찰로 모두 소멸됩니다.

정리:

• 등기부상 복잡한 권리관계는 존재하지만, 낙찰 이후 인수할 권리는 전혀 없으며, 권리관계는 매우 안전한 물건입니다.

 

4. 점유 상태 및 명도 리스크

 

• 점유자: 채무자 겸 소유자인 차OO 본인
• 전입세대 열람 결과: 채무자 1명만 등재되어 있음
• 현황조사서: 배우자 진술로 소유자 점유 확인됨

현장조사 결과에 따르면 채무자의 배우자가 응대하였으며, 채무자가 직접 해당 호실을 점유하고 있다고 진술함에 따라 소유자 점유로 판단됩니다.

 명도 난이도 낮음

• 임차인이나 제3자 점유자 없음
• 실소유자와의 협의만 원활하면 명도에 큰 문제 없음

이는 투자자 또는 실거주 예정자 모두에게 매력적인 요소로 작용할 수 있으며, 명도 비용 부담도 최소화될 가능성이 높습니다.

5. 입찰 및 투자 분석

 

매각기일	2025년 4월 22일(화) 오전 10시
법원	서울중앙지방법원 제3계
보증금	113,000,000원 (10%)
감정가	1,130,000,000원
보증금	113,000,000원
예상 대출 가능액	약 6억 2천만 원 (입찰가의 약 55%)
대출 가능 LTV	강남권 조정지역 내 무주택자 기준 50%
월 상환금 (10억 기준)	약 320만 원 (3.9% 이자 기준)
권리 리스크	없음
명도 리스크	낮음 (소유자 직접 점유)

 

▶︎ 입찰가 전략

• 실거주자: 감정가 근접 또는 10억 초중반 입찰도 가능
• 투자자: 9억 후반~10억 초반 입찰 적정
  • 예상 수익률이 크지는 않으나, 안정성 우선인 투자자에게는 적합
  • 임대 목적일 경우 세입자 수요에 대한 시장조사 필요

▶︎ 투자 적합성

• 실거주: 강력 추천 (교육환경, 교통, 조용한 고급주거지)
•  투자 및 임대: 수익률보다는 보존가치 중심의 투자 전략 필요

 

6. 종합 요약

 

"강남 역삼동, 대형 평형의 고급 빌라형 아파트. 권리 깔끔, 명도 리스크 낮음 → 실거주자 및 보수적 투자자 모두에게 적합한 물건!"

• 권리관계: 말소기준 이후 권리로 인수 없음
• 점유관계: 채무자 점유 → 명도 비용 최소화 가능
• 입지: 교육 + 교통 + 정주여건 모두 우수
• 투자자보단 실거주 수요 중심으로 접근 필요

 

※ 이 글은 법원 경매자료를 바탕으로 작성한 참고용 글입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문하시고 최신 권리관계 등을 확이하시기 바랍니다.