리센츠 34평형 경매, 잠실아파트 경매, 2024타경56303

서울 송파구 잠실동 올림픽로 135에 위치한 ‘리센츠 아파트’ 206동 12층 1201호가 서울동부지방법원 경매에 부쳐집니다. 이번 경매는 사건번호 2024 타경 56303으로 1회 차 입찰, 즉 신건 물건입니다.

감정가는 23억 9,000만 원이며, 최저입찰가도 동일하게 설정되어 있어 경매 초입 단계에서 경쟁률이 낮다면 비교적 유리한 조건으로 낙찰 받을 수 있는 기회입니다.

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1. 단지 개요 및 입지

리센츠는 2008년 대우건설 등 4개사가 시공한 초대형 브랜드 아파트 단지로, 총 65개 동 5,563세대로 구성되어 있습니다. 해당 호수는 206동 12층에 위치하며, **전용면적은 84.99㎡(약 25.7평)**입니다. 남향 위주 단지 배치, 우수한 채광과 환기, 깔끔한 커뮤니티 구성으로 실수요층 선호도가 매우 높습니다.

지하철 2호선 잠실새내역(도보 약 7분), 잠실역(도보 약 12분), 9호선 환승역 접근성, 잠실대로, 올림픽대로, 강변북로, 한강공원과의 연계성 등 교통환경은 서울 동남권 최고 수준으로 평가받습니다.

석촌호수, 롯데타워, 올림픽공원 등 인프라도 풍부하고, 잠신초·잠신중·잠실고 등 학군 프리미엄도 더해져 수요가 꾸준한 단지입니다.

2. 물건 개요

• 사건번호: 2024타경56303
• 소재지: 서울 송파구 올림픽로 135, 리센츠 206동 1201호
• 전용면적: 84.99㎡ / 대지권: 40.11㎡
• 건축 연도: 2008년 7월
• 감정가 / 최저입찰가: 2,390,000,000원 (1회 차, 신건)
• 입찰보증금: 2억 3,900만 원 (10%)

3. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

등기부상 말소기준등기는 2019년 7월 10일 자 국민은행 근저당권 설정입니다. 이후 설정된 중소기업은행의 근저당권 2건 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기는 모두 말소기준일 이후에 설정된 것으로, 낙찰 시 모두 소멸됩니다.

✅ 인수할 등기상 권리 없음
✅ 점유자 역시 소유자 본인으로 등재되어 있어 권리관계는 매우 깔끔합니다.

4. 점유자 및 명도 리스크

현황조사서 및 전입세대 확인서에 따르면, 현재 해당 호수에는 소유자인 황 OO이 전입 및 거주 중인 것으로 확인됩니다. 조사 당시에는 폐문 부재 상태였지만, 제3자 임차인이나 임차권등기 등의 흔적은 전혀 없습니다.

➤ 소유자 단독 점유 → 명도 난이도 낮음
➤ 실거주자 협의 또는 자진 퇴거 가능성 있음

5. 시세 및 낙찰가 분석

2025년 3월 기준, 잠실 리센츠 전용 34평형 (전용 84㎡) 실거래가 데이터:

• 최저가: 27억 원
• 평균가: 29.05억 원
• 최고가: 31.9억 원

📌 감정가 23.9억은 시세보다 3억~6억 이상 낮은 수준

또한, 리센츠 최근 6개월 경매 낙찰가율 평균은 105.74%, 평균 경쟁자 수는 약 7.7명입니다. 이 흐름을 감안할 때, 해당 물건의 예상 낙찰가는 약 25.5억 ~ 26.5억 선으로 추정됩니다.

전세 시세 또한 상승세로, 2025년 3월 기준 34평형(전용 84㎡) 평균 전세가 11.01억 원입니다. 전세 활용 시 실투자금은 크게 줄일 수 있어 자금 부담이 덜한 구조입니다.

6. 입찰 전략 및 유의사항

• 입찰일: 2025년 4월 14일(월) 오전 10시
• 입찰법원: 서울동부지방법원 제101호 법정
• 보증금: 2억 3,900만 원
• 예상 낙찰가: 25.5억 ~ 26.5억 수준
• 대출 가능성: 약 8.9억 (LTV 37.4% 수준)

주택가격이 9억을 초과하므로 LTV는 제한적이지만, 리센츠라는 브랜드 가치, 서울 핵심 입지, 그리고 깔끔한 권리구조를 고려할 때, 실거주용 혹은 안정적 자산 보유용으로 적합한 물건입니다.

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결론 – ‘서울 핵심 아파트’를 실거래가보다 싸게 잡을 마지막 기회?

이번 2024 타경 56303 경매는 잠실 리센츠 34평형(전용 84㎡), 실거래가 대비 약 5억 원 저렴한 가격에서 시작하는 신건 입찰물건입니다.

입지, 학군, 상품성, 유동성 모두 우수하며, 권리 및 점유 문제도 거의 없는 안정형 물건입니다. 최근 강남권 및 송파권 아파트 가격이 회복세에 접어든 상황에서, 실거주 목적으로 안전하고 탄탄한 자산을 매입하려는 수요자에게는 반드시 주목할 만한 기회입니다.

경쟁률이 관건이겠지만, 유찰 시 더 좋은 조건을 기대할 수도 있습니다. 다만, 1회 차부터 전략적으로 입찰에 참여해 볼 만한 가치도 충분히 있는 물건입니다.

📌 입찰 전 현장답사, 내부 확인, 관리비 체납 유무 등 추가 조사 병행은 필수입니다.
📌 실제 낙찰 시 자금계획과 명도 전략을 꼼꼼히 준비하시기 바랍니다.

📌 실제 입찰 시 매각물건명세서 및 최신 권리관계 변동 등을 확인하시기 바랍니다.경매 결과 보러가기

 

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