7호선 역세권 신축 아파트 경매, 사가정 센트럴아이파크 경매, 2023타경109664

중랑구 사가정센트럴아이파크 34평형(전용 84㎡) – 재매각 6회차, 실거래 대비 반값 수준!

서울 중랑구 면목동 동일로92길 40, 사가정센트럴아이파크 104동 1705호가 서울북부지방법원에서 경매에 부쳐집니다. 사건번호는 2023타경109664이며, 이번 경매는 유찰과 매각불허, 기일 변경 등을 거쳐 총 6회차 입찰에 해당하는 재경매입니다. 감정가는 11억 9,600만 원, 현재 최저입찰가는 4억 8,988만 원으로 감정가의 41% 수준에서 입찰이 가능합니다.

이 글에서는 해당 부동산의 입지와 단지특성, 권리관계, 점유 및 명도 가능성, 시세와 낙찰가 흐름까지 상세하게 살펴보겠습니다.

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1. 서울 중랑구 핵심 입지, 역세권 브랜드 단지

사가정센트럴아이파크는 2020년 7월 준공된 중랑구 대표 신축 브랜드 아파트입니다. 총 1,505세대 대단지로 구성되며, 현대산업개발이 시공을 맡았습니다. 본건은 104동 17층 1705호, 전용면적 84.87㎡(25.67평) 규모의 일반적인 중형 평형으로, 실거주 수요가 높은 타입입니다.

입지를 보면, 7호선 사가정역 도보 약 7분 거리, 동일로92길과 사가정로가 인접해 서울 도심 접근성도 우수합니다. 인근에는 초등학교부터 고등학교까지 교육시설이 다양하게 분포하고 있으며, 중랑구청, 사가정시장, 이마트 등 생활 인프라가 가까운 완성형 입지입니다. 대중교통과 생활편의, 신축 브랜드까지 모두 갖춘 단지로 실거주 선호도가 매우 높습니다.

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2. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

채권자인 에스비아이저축은행이 채무자 신OO을 상대로 신청한 임의경매 사건입니다.

• 말소기준등기: 2021.07.08 에스비아이저축은행 근저당권
• 등기사항: 총 5건의 근저당권 및 1건의 임의경매 개시, 1건의 압류 – 모두 말소기준일 이후 등기

등기부상 낙찰자 인수해야 할 등기상의 권리는 없습니다.

다만, 전입세대 허OO(2020.09.25 전입)가 실제 점유 중으로 확인되며, 감정평가서 및 채권자 제출 자료에 따르면 전세보증금은 약 6억 원, 확정일자 및 배당요구는 없음으로 기록되어 있습니다.

이는 대항력 요건은 충족하되, 우선변제권은 없음으로 해석되며, 배당에서 보증금을 받지 못할 경우 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 여지가 있습니다. 임차인과의 협의 여부, 인도명령 가능성, 그리고 실제 계약서 확보 여부에 따라 낙찰 리스크가 달라질 수 있으므로 반드시 입찰 전 확인이 필요합니다.

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3. 시세 흐름 및 낙찰가 분석

최근 실거래 및 국토부 자료를 보면, 사가정센트럴아이파크 전용 84㎡는 아래와 같은 흐름을 보이고 있습니다.

• 2025.03: 12억 2,000만 ~ 12억 2,900만 원
• 2024.11~2025.01: 평균 12억 전후
• 공시가격(2024년): 7억 200만 원

이는 감정가 11억 9,600만 원이 시세 하단에 위치함을 의미하며, 현재 최저입찰가 4억 8,988만 원은 실거래의 절반에도 못 미치는 가격입니다.

📌 재매각 물건으로 보증금은 20%이며,
📌 2024.06.11 한 차례 낙찰 후 미납 → 재진행 중입니다. 당시 낙찰가는 10억 6,489만 원, 낙찰자 1명이 단독 입찰한 결과였습니다.

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4. 명도 및 점유자 리스크

• 임차인 허OO이 전입 중이며, 실제 거주 여부는 확인되지 않았습니다. (현황조사서상 폐문부재)
• 배당요구 X / 확정일자 없음 / 보증금 6억 추정

현재 구조상 대항력 있는 임차인으로 보이며, 경매 종료 후 명도 소송이 불가피할 수 있습니다. 임차인과의 협의, 이사비 제안 등을 포함한 사전 준비가 반드시 필요합니다.

또한, 보증금 전액을 인수해야 할 가능성도 높기 때문에 실투자금에 직접적인 영향을 미칩니다. 보증금 인수 구조일 경우, 낙찰가에 보증금을 더한 금액이 실지출이 됩니다.

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5. 입찰 전략 및 종합 평가

• 입찰일: 2025년 4월 29일 (화) 오전 10시
• 최저입찰가: 4억 8,988만 원
• 보증금: 9,797만 원 (20%)
• 예상 낙찰가: 7억~7억 5천만 원 수준 (임차인 인수 감안 시)
• 전세가: 약 7억 원 전후

본 물건은 명도 리스크와 임차인 인수 가능성이 있다는 점에서 일반 입찰자보다는 투자경험자나 실거주 목적의 저가 매입자에게 적합한 구조입니다. 임차인 협의 가능성, 인수금 조율 등을 통해 실제 취득 원가를 낮출 수 있다면 매우 경쟁력 있는 투자처가 될 수 있습니다.

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마무리

✅ 서울 중랑구 사가정역 역세권
✅ 2020년 준공 신축 브랜드 대단지
✅ 감정가 41%, 실거래 절반 수준에서 입찰 가능
✅ 대항력 있는 임차인 존재 → 리스크는 있으나 협의 여지 있음
✅ 낙찰 → 임대 → 장기보유 or 시세 회복 시 매각 전략 유효

입찰을 고려하신다면, 반드시 임차인과의 계약관계 여부 확인, 실거주 여부 확인, 명도 가능성 사전 점검을 해보시는 것을 추천드립니다.
서울 시내에서 신축 대단지, 이 정도 조건의 물건은 흔치 않으므로 리스크만 잘 관리하면 중장기적으로 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.