잠실 아파트 경매, 잠실 더샆스타리버 경매 2023타경2651

오는 2025년 4월 7일, 서울 송파구 신천동 더샵스타리버 아파트 34층 102동 3403호가
서울동부지방법원에서 경매에 부쳐집니다.
사건번호는 2023타경2651, 감정가는 19억 6,000만 원,
1회 유찰되어 현재 **최저입찰가는 15억 6,800만 원(80%)**입니다.

잠실역과 잠실나루역 모두 도보 접근 가능한 더블역세권,
전용 44평 고층세대라는 상품성과 입지를 갖춘 이 물건,
이번 글에서는 실거래가, 권리, 명도, 낙찰가 예측까지 실전 입찰자의 시선에서 꼼꼼히 분석해 보겠습니다.

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1.  잠실 더블역세권, 상품성 강한 대형 평형

‘더샵스타리버’는 송파구 신천동에 위치한 소형 고급 주상복합단지로
총 2개 동 189세대 규모이며, 포스코건설이 시공한 더샵 브랜드 단지입니다.
해당 물건은 34층 고층세대, **전용면적 145.93㎡(약 44.15평)**로,
일반 아파트에서는 보기 드문 초고층 대형 평형으로서 희소성이 높습니다.

• 지하철 2호선 잠실나루역 도보 5분
• 잠실역(2·8호선 환승) 도보 8분
• 롯데타워·롯데백화점·석촌호수·한강공원·서울아산병원 등
  다양한 인프라를 모두 도보권 내에서 이용할 수 있는 위치입니다.

교육 여건도 우수하며, 초·중·고 인근에 다수 밀집해 있어
실거주 수요가 꾸준한 지역입니다.

 

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2. 소멸하는 권리와 인수되는 권리

등기부등본 기준, 말소기준등기는 2016년 10월 31일 중소기업은행 근저당권이며,
이후 설정된 모든 권리(우리은행 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정 등)는
모두 말소기준일 이후에 등기되어 낙찰 시 소멸합니다.

• 소유자: 조OO
• 채무자: 조OO, 유OO (공동채무관계로 추정)
• 채권자: HF유동화전문 유한회사

📌 등기상 인수할 권리 없음
📌 근저당 → 임의경매 → 유찰 진행 중

권리구조가 복잡해 보일 수 있으나,
말소기준일만 명확히 파악하면 안전한 물건입니다.

구분	등기목적	접수일자	접수번호	주소또는기사항	대상소유자
을구	근저당권설정	2016.10.31	제77128호	채권최고액: 744,000,000원 근저당권자: 주식회사하나은행	조OO
을구	근저당권설정	2020.12.29	제280825호	채권최고액: 240,000,000원 근저당권자: 주식회사하나은행	조OO
갑구	가압류	2020.11.18	제214369호	채권최고액: 1,000,000,000원 채권자: 주식회사하나은행	조OO
갑구	가압류	2020.11.26	제206079호	채권자: 주식회사우리카드	조OO
갑구	압류	2021.06.21	제166011호	채권자: 국민건강보험공단	조OO
갑구	가압류	2021.12.02	제206128호	채권최고액: 2,100,535원 채권자: 이O정	조OO
갑구	가압류	2021.12.02	제206130호	채권최고액: 2,000,000원 채권자: 이O경	조OO
갑구	가압류	2022.08.04	제180322호	채권자: 주식회사우리카드	조OO
을구	근저당권설정	2023.10.18	제367532호	채권최고액: 324,000,000원 근저당권자: 주식회사하나은행	조OO
갑구	가압류	2023.11.21	제367143호	채권최고액: 166,678,198원 채권자: 주식회사우리카드	조OO
갑구	가압류	2023.11.21	제367144호	채권최고액: 146,690,730원 채권자: 주식회사우리카드	조OO
갑구	압류	2023.12.14	제210237호	채권자: 근로복지공단	조OO
갑구	임의경매개시결정	2023.12.14	제210272호	채권자: 에이치에스제이제일차유동화전문유한회사	조OO
갑구	가압류	2023.12.14	제210274호	채권최고액: 94,000,594원 채권자: 주식회사우리카드	조OO
갑구	가압류	2023.12.18	제145844호	채권최고액: 140,449,000원 채권자: 서울보증보험주식회사	조OO

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3. 점유 상태  및 명도 리스크 

현황조사서 및 세대열람에 따르면,
해당 세대에는 소유자 조OO이 전입한 상태이며,
기타 제3자 점유나 임차인 정황은 확인되지 않았습니다.

• 전입세대: 조OO 1인
• 임차인 없음
• 확정일자 없음 / 배당요구 없음

👉 현재 상태로 보아 소유자가 점유 중일 가능성이 높으며
👉 명도는 인도명령을 통해 비교적 원활하게 진행될 것으로 보입니다.

단, 관리비 미납 여부는 현장 방문 또는 관리사무소를 통해
입찰 전 사전 확인 필요합니다.

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4. 시세 및 전세가 – 낙찰가와 갭투자 가능성

전용 145.93㎡의 실거래가는 아래와 같습니다:

• 2023.07: 20억 5,000만 원
• 2023.06: 18억 4,500만 원
• 2021.01: 17억 원

감정가는 19억 6,000만 원으로 책정되었고,
현재 입찰은 1회 유찰된 15억 6,800만 원에서 시작됩니다.

전세가는 다음과 같습니다:

• 2024.03: 12억 5,000만 원
• 2022.03: 12억 4,000만 원

👉 전세가율 약 80% 수준으로 매우 높은 편
👉 전세 활용 시 실투자금 약 3억 원 초중반으로 진입 가능

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5. 낙찰가 분석 – 입찰자 수와 시세 반영 전략

해당 단지는 매물이 적고, 대형 평형 특성상 실거주 수요가 대부분입니다.
최근 유사 경매 낙찰 사례들을 반영하면 다음과 같은 예측이 가능합니다:

• 2회차 유찰 입찰 시 평균 낙찰가율: 약 82%~87%
• 예상 낙찰가 범위: 16억 1천만 ~ 17억 원
• 예상 경쟁자 수: 3~5명 내외 (상품성 대비 유찰 물건의 특수성 고려)

👉 고층 희소성 + 더블역세권 프리미엄 → 입찰가 방어력 높음
👉 낙찰가가 감정가 수준까지 회복될 가능성도 있으므로
적극적인 입찰 시 16.5억 이상 전략 권장

※ 단, 시세 대비 최소 2억 이상 저렴하게 낙찰될 수 있는 가능성은 여전히 존재

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6. 입찰 전략 요약

• 입찰일: 2025.04.07 (월) 오전 10시
• 입찰법원: 서울동부지방법원 101호
• 입찰보증금: 1억 5,680만 원 (최저가의 10%)
• 대출 가능성: 조정지역 → LTV 40% 적용 가능
• 예상 대출금: 약 6억~6.5억 원
• 전세 활용 시 실투자금: 약 3억~3.5억 원
• 낙찰가 예측: 16.1억 ~ 17억

👉 실거주 수요 위주로 입찰 가능성 높고
👉 경쟁자는 다소 제한적일 수 있음 (대형 평형 특성상)

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결론 – 실거주 및 투자 모두 가능한 고급 대형 평형

✔️ 잠실 더블역세권 핵심 입지
✔️ 실평수 44평 고층세대, 상품 희소성 뛰어남
✔️ 유찰로 인한 가격 메리트 확보
✔️ 권리관계 명확 / 인수 위험 없음
✔️ 실거래가 대비 3~4억 낮은 가격으로 진입 가능
✔️ 전세 활용 시 실투자 최소화 가능

📌 실거주 목적의 고급 아파트를 찾는 분들,
📌 또는 대형 평형 전세가율 높은 곳에서 안정적 투자를 고민 중이라면
     이번 경매는 분명 주목할 만한 기회입니다.

 

더샵스타리버 경매결과 보러가기

 

 

 

 

이 글은 법원 경매정보 자료를 바탕으로 작성한 참고용 자료입니다. 입찰을 고려하신다면, 반드시 현장 방문 및 체납 관리비 확인, 실제 점유자, 최신 권리변동사항 등을 확인하시기 바랍니다.